Oddajate sobo prek Airbnb? Potem vas bo to zanimalo!

Avtor Maruša Žibert — 23.05.2016
Komentiraj!
Želite oddajati sobo ali stanovanje prek Airbnb, pa ne veste, kaj vse potrebujete? Kakšne so davčne obveznosti sobodajalca? Mora izdati in davčno potrditi račun? Finančna uprava Republike Slovenije je pripravila brošuro, s katero se zdi, da bo opravljanje te dejavnosti lažje.
Oddajate sobo prek Airbnb? Potem vas bo to zanimalo!

Če razmišljate o oddaji nepremičnine prek spletni strani, kot je Airbnb, se morate zavedati pravil iger (Vir slike: Unsplash).

Za začetek razčistimo, kdo je sobodajalec. Po Zakonu o gostinstvu je lahko sobodajalec vsaka fizična oseba, če dejavnost opravlja občasno oziroma ne več kot pet mesecev v letu. Gostom lahko nudi največ 15 ležišč, vpisane pa so v Poslovni register Slovenije. Sobodajalci so lahko tudi pravne osebe in samostojni podjetniki, registrirani za opravljanje gostinske dejavnosti, ter društva, ki imajo gostinsko dejavnost določeno v svojem temeljnem aktu.

»Dejavnost nastanitve gostov, ki jo opravljajo kot sobodajalci, torej fizične osebe, je po ZGos opredeljena kot gostinska dejavnost, ki obsega pripravo in strežbo jedi in pijač ter nastanitev gostov, zato se dohodek fizičnih oseb, sobodajalcev po Zdoh-2 obravnava kot dohodek iz dejavnosti in ne kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem,« pojasnjujejo pri finančni upravi.

Vsebina brošure se nanaša na fizične osebe, ki občasno ukvarjajo s sobodajalstvom in ne na tiste, ki to dejavnost opravljajo kot samostojni podjetniki posamezniki.

Želim oddajati prek Airbnb!

Če boste nepremičnino oddajali v turistične namene, morate izpolniti nekaj pogojev. Pridobiti morate dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici stanovanja ali počitniške hiše, kjer se bo opravljala gostinska dejavnost. Lahko gre za izpisek iz zemljiške knjige, overjeno kupoprodajno pogodbo, s katero se dokazuje lastninska pravica, sklep o dedovanju, tudi darilna pogodba. Kaj pa, če lastnik ni vpisan v zemljiško knjigo? V tem primeru mora izkazovati pravico razpolaganja s stanovanjem ali počitniško hišo. Potrebno je tudi uporabno dovoljenje za stanovanjske prostore, soglasje solastnikov (če gre za večstanovanjsko hišo, mora pridobiti soglasja vseh solastnikov), upoštevati splošne pogoje, na primer varnost inštalacij ter požarni red, kot tudi posebne, ki so predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti ter urediti stanovanje v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov.

Kako opravim vpis v Poslovni register Slovenije?

Fizična oseba se mora vpisati v Poslovni register Slovenije. Prijavo vloži pri Ajpesu, ki izda potrdilo o vpisu, tega pa posreduje sobodajalcu in finančnemu uradu. Šele potem ko je vpisan v register, lahko začne opravljati dejavnosti, za katero mora predhodno izpolnjevati pogoje.

Kje določim sedež opravljanja dejavnosti?

Za sedež se določi stalno prebivališče sobodajalca. »Če sobodajalec opravlja storitve na naslovu, ki ni enak njegovemu lastnemu prebivališču, se opravljanje dejavnosti na naslovih izven stalnega prebivališča vpiše v PRS kot poslovni del pri sobodajalcu,« pojasnjujejo na finančni upravi.

Kaj pa davčne obveznosti?

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem, ki ga fizična oseba dosega v okviru organizirane dejavnosti, je obdavčen po III. 3. poglavju Zdoh-2 kot dohodek iz dejavnosti. Davčna osnova od dohodka iz dejavnosti, ki je dobiček, se ugotavlja z upoštevanjem dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov ali pa z upoštevanjem dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov v višini 80 odstotkov prihodkov, če so izpolnjeni z zakonom določeni materialni in postopkovni pogoji.

Davčni obračun mora davčnemu organu predložiti najpozneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto. Obračunati in plačati mora mesečne oziroma trimesečne obroke akontacije. V kolikor že med davčnim letom priglasi prenehanje opravljanje dejavnosti, mora davčni obračun predložiti najpozneje v 60 dneh po zaključku opravljanja dejavnosti. »V tako predloženem davčnem obračunu mora sobodajalec obračunati davek od vseh odtujenih sredstev oziroma njihovega prenosa iz podjetja v gospodinjstvo, kot to določa 51. člen ZDoh-2,« pojasnjujejo.

Identifikacija za DDV: da ali ne?

Na finančni upravi pojasnjujejo, da je vsaka fizična oseba, ki opravlja dejavnost sobodajalstva, davčni zavezanec. Kljub temu se ji ni treba identificirati za namene DDV, saj je »kot mali davčni zavezanec oproščen obračunavanja DDV, dokler obseg opravljenega prometa ne preseže praga za identifikacijo za namene DDV«. Identifikacija za namene DDV tako ni zavezujoča za tiste sobodajalce, ki v obdobju zadnjih 12 mesecev niso presegli oziroma ni verjetno, da bi presegli 50 tisoč evrov obdavčljivega prometa. Če se preseže ta prag, se mora oseba identificirati za namene DDV, od opravljenih storitev pa obračunavati DDV.

Identifikacija za namene DDV pa je obvezna ne glede na obseg opravljenega prometa za vse tiste sobodajalce, ki v Sloveniji prejmejo storitve od davčnega zavezanca s sedežem izven Slovenije in »za katere se kraj opravljanja storitev določi v skladu s prvim odstavkom 25. člena ZDDV-1«. To so vsi tisti, ki sobe oddajajo prek Airbnbja, Bookinga in ostalih ponudnikov, ki imajo sedež izven Slovenije. Za prejete storitve so dolžni plačati DDV v Sloveniji po splošni stopnji 22 odstotkov. V ta namen se morajo kot prejemniki teh storitev predhodno identificirati za namene DDV tudi, »če je obseg njihovega opravljenega prometa pod zakonsko določenim pragom«, torej 50 tisočakov.

»Če so identificirani za namene DDV samo kot prejemniki teh storitev, morajo mesečno predlagati obračune DDV v elektronski obliki in nimajo pravice do odbitka DDV. V primeru take identifikacije za namene DDV so za ostale dobave, ki jih opravijo v Sloveniji, še naprej mali davčnih zavezanci (dokler ne presežejo limit 50 tisoč evrov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih), kar pomeni, da od njih ne obračunavajo DDV, prav tako pa nimajo pravice do odbitka DDV,« še pojasnjujejo na upravi.

Ali moram izdati račun za storitev?

Da, tudi davčni zavezanec, fizična oseba, ki opravlja storitev sobodajalstva, mora za storitev, ki jo opravi kot davčni zavezanec, izdati račun, in to ne glede na to, ali je identificiran za namene DDV ali ne.

Moram tudi davčno potrditi račun?

»Sobodajalec je za opravljeno storitev gostu dolžan izdati račun in je v skladu z določili ZDavPR pri plačilu računa z gotovino zavezanec za davčno potrjevanje računov.« V kolikor sobodajalec sprejema turiste, ki nočitve pri sobodajalcu plačajo agenciji, sobodajalec pa na podlagi nočitev, t.i. voucherjev, svoje storitve zaračuna agenciji, ki mu račun plača na transakcijski račun, pa ti računi niso predmet davčnega potrjevanja računov. Predmet davčnega potrjevanja računov tudi niso tisti računi, ki jih sobodajalec izda turistom za turistično takso, četudi jo plačajo v gotovini. Sobodajalec namreč pobira takso v imenu in za račun občine.

Kako z gosti?

Posameznika, ki se nastani v turističnem ali gostinskem objektu, mora stanodajalec prijaviti pristojni policijski postaji, in sicer v 12 urah po njegovem sprejemu oziroma odhodu. Enako velja za sobodajalce. Prijavo lahko opravi fizično ali elektronsko.

Moram plačevati prispevke za socialno varnost?

Da. Osebe, ki občasno, največ do pet mesecev v koledarskem letu opravljajo dejavnost kot sobodajalci, so obvezno zavarovane za invalidnost in smrt, ki je posledica poškodbe pri delu ali poklicne bolezni, in poškodbo pri delu in poklicne bolezni. Zato morajo plačevati prispevke za posebne primere zavarovanja v pavšalnih zneskih.

comments powered by Disqus
Prijavi se na e-novice!
Najbolj brane novice