Pravni vidiki najema poslovnega prostora

Velika večina manjših podjetjih in samostojnih podjetnikov si ne more privoščiti, da bi za svojo dejavnost kupila lastne poslovne prostore. Posledica tega dejstva je, da poslovne prostore vzamejo v najem za določen oziroma za nedoločen čas.
Pravni vidiki najema poslovnega prostora

Pravni vidiki najema poslovnega prostora

V časih, ko se marsikatera gospodarska panoga nahaja v recesiji, ki zapoveduje previdno ravnanje z denarjem, je pomembno opozoriti na nekatere pravne pasti, na katere morajo paziti tako najemodajalci kot tudi najemniki ob sklepanju najemne pogodbe za poslovni prostor, da jim najemno razmerje ne bi povzročalo nepotrebnih stroškov.

Najem poslovnega prostora

Najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov ureja zakon, ki ima že dolgo brado, saj je z manjšimi dopolnitvami v veljavi že vse od leta 1974, kar pa ne pomeni, da je slab, saj se kar dobro prilagaja poslovni realnosti 20. stoletja.

V skladu z zakonom nastane najemno razmerje s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, ki pa mora biti sklenjena v pisni obliki, sicer ne velja. Zanimivo je, da sodna praksa šteje, da se da najemno pogodbo odpovedati tudi na brezobličen način – torej ustno.

Če med najemnim razmerjem nastane potreba, da se v poslovnem prostoru izvrši kakšno popravilo, ki bremeni najemodajalca, mu mora najemnik to brez odlašanja sporočiti in mu omogočiti za to popravilo razumen rok, denimo dva ali tri tedne. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, pa zakon najemnika precej zaščiti: v tem primeru lahko namreč najemnik popravilo izvrši sam in od najemodajalca zahteva povračilo stroškov za tako popravilo, ki jih sme pobotati tudi z najemnino.

Če bi se morda odločil, da popravila ne želi izvesti, lahko celo odstopi od pogodbe. V obeh primerih ima možnost, da od najemodajalca zahteva tudi odškodnino za škodo, ki jo je utrpel zaradi najemodajalčeve opustitve ukrepanja.

Nima pa zato najemnik pravice prezidati poslovnih prostorov ali jih oddajati v podnajem brez dovoljenja najemodajalca, razen v primeru, če si je tako pravico zagotovil v najemni pogodbi.

Najemna pogodba

Način plačevanja najemnine običajno določita najemodajalec in najemnik s pogodbo, če pa tega ne storita velja, da mora najemnik najemodajalcu plačevati najemnino vnaprej in to najkasneje do petega v mesecu. To konkretno pomeni, da mora najemnik najemodajalcu plačati najemnino za poslovni prostor za mesec marec najkasneje do 5. marca.

Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, odpoveduje pa se sodno. Na podlagi take odpovedi preneha najemno razmerje s potekom odpovednega roka, ki je določen v tej najemni pogodbi, ne sme pa biti krajši od enega leta! Dober pravnik, ki svetuje najemodajalcu, bo zato slednjemu raje priporočil, da z najemnikom podpiše pogodbo za določen čas, saj v tem primeru ne bo obremenjen s sorazmerno dolgim odpovednim rokom enega leta.

Najemodajalcu, ki ima možnost skleniti najemno razmerje z drugim najemnikom pod ugodnejšimi pogoji, kot jih ima dogovorjene s trenutnim najemnikom, namreč enoletni odpovedni rok zagotovo ne bo najbolj dišal. Po drugi strani je za najemnike večinoma ugodneje, da imajo z najemodajalci podpisane najemne pogodbe za nedoločen čas, saj vedo, da bodo lahko tudi v primeru odpovedi s strani najemodajalca zakonito zasedali poslovni prostor vsaj še eno leto po odpovedi najemne pogodbe.

V nekaterih primerih lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnih prostorov ob vsakem času, neodvisno od zgoraj omenjenih določil, in sicer, če najemnik uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali malomarno, če zamuja s plačilom najemnine in če najemodajalec sam potrebuje poslovni prostor.

Pasti oddajanja nepremičnin

Za tiste najemnike, ki imajo z najemodajalci podpisane pogodbe za določen čas, pa bo dobrodošla informacija, da se lahko šteje, da je taka pogodba obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa pri pristojnem sodišču ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora.

Na to pravno past morajo biti pozorni predvsem najemodajalci, njihova neaktivnost jim namreč lahko škodi, saj bodo v primeru, če bodo zamudili enomesečni rok za sodno odpoved najemne pogodbe, svoj status poslabšali s tem, da bodo postali »le« najemodajalci, ki so z najemnikom podpisali pogodbo za nedoločen čas.

Mnoge najemnike poslovnih prostorov zanima tudi, kaj se zgodi v primeru, če lastnik (najemodajalec) poslovne prostore med trajanjem najemne pogodbe proda. V tem primeru je potrebno vedeti, da najem ne preneha, najemniku pa se položaj vsaj kratkoročno zaradi tega ne sme poslabšati, saj novi lastnik poslovnega prostora vstopi na mesto prejšnjega lastnika.

Morda vas zanima tudi sorodna vsebina
Pravno svetovanje

Pravno svetovanje

Imate v svojem podjetju težave pri sestavljanju in pregledu pogodb? Niste prepričani, če so pogoji uporabe na vaši spletni strani ustrezni? Bi radi izboljšali pogodbo o zaposlitvi, poslovodenju ali ostale pogodbe? Imate težave s kršenjem blagovne znamke? Rešitev je pravno svetovanje. Preberite več >>

MP svetovanje

MP svetovanje

Ste pred ustanovitvijo podjetja, a imate premalo informacij? Ne veste, kateri stroški so povezani z ustanovitvijo? Je za vas bolj primeren s.p. ali d.o.o.? Kako je z obdavčitvijo podjetja? Se vam splača postati normirani s.p.? Kako je s popoldanskim s.p.? Vabljeni na individualno svetovanje. Preberite več >>


Nočete ponuditi lastništva? Razmislite o fantomskem deležu!

Nočete ponuditi lastništva? Razmislite o fantomskem deležu!

Fantomske delnice (angl. phantom shares) so ena izmed vrst nagrajevanja zaposlenih, ki ne vključuje razdajanja lastniških deležev podjetja. Gre za razpolaganje, ki ima vse lastnosti navadne delnice, razen elementa lastništva, saj to zadrži podjetje. Preberite več >>

Odgovor strokovnjaka: popoldanski s.p. in soglasje delodajalca

Odgovor strokovnjaka: popoldanski s.p. in soglasje delodajalca

V tokratni rubriki obravnavamo vprašanje stranke, ki jo je zanimalo, ali mora o odprtju popoldanskega s.p. obvestiti svojega delodajalca. Raziskali smo, kako je to področje urejeno v Zakonu o delovnih razmerjih.   Preberite več >>

Lekarna Pušnik – lekarna, kjer zdravi tudi nasvet

Lekarna Pušnik – lekarna, kjer zdravi tudi nasvet

Ljudje se pogosto ne zavedamo posledic uporabe določenih zdravil. Poleg tega se na trgu pojavljajo vedno nova prehranska dopolnila. V Lekarni Pušnik zato želijo opolnomočiti bolnike. Preberite več >>

Sklepanje najemne pogodbe za poslovni prostor

Sklepanje najemne pogodbe za poslovni prostor

Ko se odločate za nakup ali najem poslovnega prostora je priporočljivo, da najprej preverite, če je zanj pridobljeno dovoljenje za uporabo v poslovne namene. Preberite več >>

Blagovna znamka vam ne zagotavlja tudi pravice do uporabe domene!

Blagovna znamka vam ne zagotavlja tudi pravice do uporabe domene!

Marsikdo si ob hkratni omembi domene in blagovne znamke predstavlja, da zaščita blagovne znamke avtomatično zajema tudi zaščito istoimenske domene. Temu seveda ni tako, v članku pa vam razkrivamo zakaj. Preberite več >>

Odgovor strokovnjaka: socialni prispevki pri delu za plovični delovni čas

Odgovor strokovnjaka: socialni prispevki pri delu za plovični delovni čas

Tokrat v rubriki odgovarjamo na vprašanje bralke našega portala, na temo prispevkov za invalidsko in pokojninsko zavarovanje. Preberite več >>

Kako prijaviti PayPal račun na FURS?

Kako prijaviti PayPal račun na FURS?

PayPal je verjetno najbolj poznan in uporabljan posrednik med kupcem in prodajalcem na področju elektronskega poslovanja. Storitve, ki jih nudi so preproste, varne in omogočajo hitro poslovanje na globalni ravni. Preverili smo, kako je s prijavo Paypal računa FURSu. Preberite več >>

POZOR: Bliža se rok za obvezen vpis lastnikov podjetij!

POZOR: Bliža se rok za obvezen vpis lastnikov podjetij!

Za poslovne subjekte je pričela veljati obveznost ugotovitve podatkov in vzpostavitve evidence vodenja podatkov o dejanskem lastništvu poslovnih subjektov. Preberite več >>

Oznake: , , , , , , , ,
Iskanje
↓ Pomagamo vam pri rasti ↓

Delavnica: Google Analytics in Marko Penko

01.03.2018 od 16:00 do 10.03.2017 16:00
Delavnica: Google Analytics in Marko Penko

Imate spletno stran oziroma trgovino ter za oglaševanje vašega produkta ali storitve zapravite več 1000 evrov mesečno, pa se to pri prodaji ne pozna dovolj? Kaže, da imate težave pri učinkovitosti oglasov. Obstaja rešitev, ki se ji reče Google Analytics delavnica, ki jo za nas pripravlja Marko Penko.
Preberite več >>

Delavnica: Google Adwords oglaševanje in Marko Penko

24.03.2018 od 9:00 do 30.03.2018 17:00
Delavnica: Google Adwords oglaševanje in Marko Penko

Pri oglaševanju na Googlu je zelo pomembno poznavanje navodil, trikov in smernic za uspešno postavitev in vodenje AdWords kampanje. Da boste svoje oglaševanje vzpostavili kar se da učinkovito, vas vabimo na delavnico, v okviru katere boste spoznali Google AdWords: od osnov do potankosti. Z nami bo izkušeni Google AdWords mojster Marko Penko, ki je v svoji karieri upravljal na milijone evrov oglaševalskih proračunov.
Preberite več >>

Delavnica: Optimizacija spletnih strani

06.04.2018 od 14:00 do 18:00
Delavnica: Optimizacija spletnih strani

Klasična trgovina z odličnimi izdelki in nizkimi cenami ni vredna veliko, če se nahaja na odročni lokaciji, kjer je nihče ne obišče. Podobno velja za spletne strani in spletne trgovine. Če vas obiskovalci ne najdejo, potem tudi nakupa ne morejo opraviti. Zato je tu optimizacija spletnih strani.
Preberite več >>

Delavnica: Prodajni lijak

13.04.2018 od 14:00 do 18:00
Delavnica: Prodajni lijak

Uspešno postavljen prodajni lijak je eno izmed najpomembnejših marketinških orodij tega časa. Žalosti nas ugotovitev, da ga marsikatero slovensko podjetje bežno pozna, kaj šele uporablja v praksi. To želimo spremeniti, zato bomo na predavanju govorili o tem, zakaj bi moral biti prodajni lijak fokus vsakega posla.
Preberite več >>

Vse za podjetje