Pravni vidiki najema poslovnega prostora

Velika večina manjših podjetjih in samostojnih podjetnikov si ne more privoščiti, da bi za svojo dejavnost kupila lastne poslovne prostore. Posledica tega dejstva je, da poslovne prostore vzamejo v najem za določen oziroma za nedoločen čas.
Pravni vidiki najema poslovnega prostora

Pravni vidiki najema poslovnega prostora

V časih, ko se marsikatera gospodarska panoga nahaja v recesiji, ki zapoveduje previdno ravnanje z denarjem, je pomembno opozoriti na nekatere pravne pasti, na katere morajo paziti tako najemodajalci kot tudi najemniki ob sklepanju najemne pogodbe za poslovni prostor, da jim najemno razmerje ne bi povzročalo nepotrebnih stroškov.

Najem poslovnega prostora

Najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov ureja zakon, ki ima že dolgo brado, saj je z manjšimi dopolnitvami v veljavi že vse od leta 1974, kar pa ne pomeni, da je slab, saj se kar dobro prilagaja poslovni realnosti 20. stoletja.

V skladu z zakonom nastane najemno razmerje s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, ki pa mora biti sklenjena v pisni obliki, sicer ne velja. Zanimivo je, da sodna praksa šteje, da se da najemno pogodbo odpovedati tudi na brezobličen način – torej ustno.

Če med najemnim razmerjem nastane potreba, da se v poslovnem prostoru izvrši kakšno popravilo, ki bremeni najemodajalca, mu mora najemnik to brez odlašanja sporočiti in mu omogočiti za to popravilo razumen rok, denimo dva ali tri tedne. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, pa zakon najemnika precej zaščiti: v tem primeru lahko namreč najemnik popravilo izvrši sam in od najemodajalca zahteva povračilo stroškov za tako popravilo, ki jih sme pobotati tudi z najemnino.

Če bi se morda odločil, da popravila ne želi izvesti, lahko celo odstopi od pogodbe. V obeh primerih ima možnost, da od najemodajalca zahteva tudi odškodnino za škodo, ki jo je utrpel zaradi najemodajalčeve opustitve ukrepanja.

Nima pa zato najemnik pravice prezidati poslovnih prostorov ali jih oddajati v podnajem brez dovoljenja najemodajalca, razen v primeru, če si je tako pravico zagotovil v najemni pogodbi.

Najemna pogodba

Način plačevanja najemnine običajno določita najemodajalec in najemnik s pogodbo, če pa tega ne storita velja, da mora najemnik najemodajalcu plačevati najemnino vnaprej in to najkasneje do petega v mesecu. To konkretno pomeni, da mora najemnik najemodajalcu plačati najemnino za poslovni prostor za mesec marec najkasneje do 5. marca.

Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, odpoveduje pa se sodno. Na podlagi take odpovedi preneha najemno razmerje s potekom odpovednega roka, ki je določen v tej najemni pogodbi, ne sme pa biti krajši od enega leta! Dober pravnik, ki svetuje najemodajalcu, bo zato slednjemu raje priporočil, da z najemnikom podpiše pogodbo za določen čas, saj v tem primeru ne bo obremenjen s sorazmerno dolgim odpovednim rokom enega leta.

Najemodajalcu, ki ima možnost skleniti najemno razmerje z drugim najemnikom pod ugodnejšimi pogoji, kot jih ima dogovorjene s trenutnim najemnikom, namreč enoletni odpovedni rok zagotovo ne bo najbolj dišal. Po drugi strani je za najemnike večinoma ugodneje, da imajo z najemodajalci podpisane najemne pogodbe za nedoločen čas, saj vedo, da bodo lahko tudi v primeru odpovedi s strani najemodajalca zakonito zasedali poslovni prostor vsaj še eno leto po odpovedi najemne pogodbe.

V nekaterih primerih lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnih prostorov ob vsakem času, neodvisno od zgoraj omenjenih določil, in sicer, če najemnik uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali malomarno, če zamuja s plačilom najemnine in če najemodajalec sam potrebuje poslovni prostor.

Pasti oddajanja nepremičnin

Za tiste najemnike, ki imajo z najemodajalci podpisane pogodbe za določen čas, pa bo dobrodošla informacija, da se lahko šteje, da je taka pogodba obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa pri pristojnem sodišču ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora.

Na to pravno past morajo biti pozorni predvsem najemodajalci, njihova neaktivnost jim namreč lahko škodi, saj bodo v primeru, če bodo zamudili enomesečni rok za sodno odpoved najemne pogodbe, svoj status poslabšali s tem, da bodo postali »le« najemodajalci, ki so z najemnikom podpisali pogodbo za nedoločen čas.

Mnoge najemnike poslovnih prostorov zanima tudi, kaj se zgodi v primeru, če lastnik (najemodajalec) poslovne prostore med trajanjem najemne pogodbe proda. V tem primeru je potrebno vedeti, da najem ne preneha, najemniku pa se položaj vsaj kratkoročno zaradi tega ne sme poslabšati, saj novi lastnik poslovnega prostora vstopi na mesto prejšnjega lastnika.

Morda vas zanima tudi sorodna vsebina
GDPR po GDPR (delavnica s konkretnimi rešitvami)

GDPR po GDPR (delavnica s konkretnimi rešitvami)

Vsi smo že slišali za uredbo GDPR. Poenostavljeno rečeno, gre za spremembo, zaostritev pravil na področju varstva osebnih podatkov, ki močno vpliva na poslovanje podjetij, ki zbirajo osebne podatke o strankah. Kako se na spremembe, ki jih je prinesla uredba GDPR, pripraviti v praksi in kaj je potrebno urediti na vaši spletni strani ter kar se tiče hranjenja osebnih podatkov o strankah? Preberite več >>

MP svetovanje

MP svetovanje

Ste pred ustanovitvijo podjetja, a imate premalo informacij? Ne veste, kateri stroški so povezani z ustanovitvijo? Je za vas bolj primeren s.p. ali d.o.o.? Kako je z obdavčitvijo podjetja? Se vam splača postati normirani s.p.? Kako je s popoldanskim s.p.? Vabljeni na individualno svetovanje. Preberite več >>

Pravno svetovanje

Pravno svetovanje

Imate v svojem podjetju težave pri sestavljanju in pregledu pogodb? Niste prepričani, če so pogoji uporabe na vaši spletni strani ustrezni? Bi radi izboljšali pogodbo o zaposlitvi, poslovodenju ali ostale pogodbe? Imate težave s kršenjem blagovne znamke? Rešitev je pravno svetovanje. Preberite več >>


5 skrivnosti učinkovite prodaje, ki odprejo pot do poslovnega uspeha

5 skrivnosti učinkovite prodaje, ki odprejo pot do poslovnega uspeha

Kevin Harrington, ameriški podjetnik in poslovni vodja ter eden najbolj uspešnih učencev Ziga Ziglerja, razkriva 5 načel, kako prek učinkovite prodaje doseči uspeh v podjetništvu. Preberite več >>

Skrb za pozitivno klimo v podjetju prinaša rezultate

Skrb za pozitivno klimo v podjetju prinaša rezultate

Udeleženci konference Mladi podjetnik? Zakaj pa ne! so z zanimanjem prisluhnili Mihi Lavtarju iz podjetja Optiweb. Razkril jim je, na kakšen način motivira svoje zaposlene in skrbi za pozitivno delovno klimo v podjetju. Preberite več >>

Mladi podjetniki že odpirajo svoja prva podjetja

Mladi podjetniki že odpirajo svoja prva podjetja

Projekt Mladi podjetniki, ki ga razpisuje Ministrstvo za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti, sofinancirata pa ga Republika Slovenija in Evropska unija iz Evropskega socialnega sklada, je v polnem zagonu, kar pomeni, da bomo do konca maja leta 2019 dobili skoraj 300 novih nadobudnih mladih podjetnikov. Preberite več >>

Mladi podjetnik leta 2018 je Rok Starič!

Mladi podjetnik leta 2018 je Rok Starič!

Vrhunec letošnje konference Mladi podjetnik? Zakaj pa ne! je bil zaključek izbora Mladi podjetnik leta 2018. Prestižni naziv je pripadel Domžalčanu Rok Stariču - Rok´s nut butter d.o.o.. Preberite več >>

Principi, ki bi se jih moral držati vsak podjetnik

Principi, ki bi se jih moral držati vsak podjetnik

Uspeh podjetnika je sestavljen iz serije odločitev in poti, ki jo je ubral v času poslovanja. Čeprav univerzalnih navodil za uspeh v podjetništvu ni, vam lahko nekatere smernice pomagajo na poti do uspeha. Preberite več >>

Startup cafe – “Slovenci bi samo razvijali, ne pa prodajali”

Startup cafe – “Slovenci bi samo razvijali, ne pa prodajali”

Junijski Startup cafe je prinesel zanimivo debato o razvoju spletnih platform, ki postajajo pomemben dejavnik v slovenskem podjetništvu. Kako iz njih razviti resen posel sta razkrila uspešna podjetnika Jan Dobrilovič iz start-upa Beeping ter Borut Markelj iz Ehrana.si. Preberite več >>

Kolumna: insajderski pogled iz kripto industrije

Kolumna: insajderski pogled iz kripto industrije

Po podatkih Coindeska je bilo v prvih treh mesecih letošnjega leta s primarnimi izdajami kripto žetonov (ICO) zbranih za 6,3 mrd USD sredstev. Ta znesek presega vsoto vseh zbranih sredstev v letu 2017. Samo v januarju so slovenski ICO projekti (CargoX, X8Currency, InsurePal, Origin Trail in ostali) zbrali za več kot 50 mio EUR sredstev. Ponudba na kripto trgu v obliki ICO projektov torej obstaja, prav tako obstaja povpraševanje (investitorji). Površen opazovalec ICO industrije bi lahko na osnovi prej navedenih dejstev hitro sklepal, da je svoj ICO vedno lažje izpeljati. Ali je res tako? Preberite več >>

Oznake: , , , , , , , ,
Iskanje
↓ Pomagamo vam pri rasti ↓

GDPR po GDPR (delavnica s konkretnimi rešitvami)

05.07.2018 od 14:00 do 17:00
GDPR po GDPR (delavnica s konkretnimi rešitvami)

Vsi smo že slišali za uredbo GDPR. Poenostavljeno rečeno, gre za spremembo, zaostritev pravil na področju varstva osebnih podatkov, ki močno vpliva na poslovanje podjetij, ki zbirajo osebne podatke o strankah. Kako se na spremembe, ki jih je prinesla uredba GDPR, pripraviti v praksi in kaj je potrebno urediti na vaši spletni strani ter kar se tiče hranjenja osebnih podatkov o strankah?
Preberite več >>

Vse za podjetje