Pravni vidiki najema poslovnega prostora

Velika večina manjših podjetjih in samostojnih podjetnikov si ne more privoščiti, da bi za svojo dejavnost kupila lastne poslovne prostore. Posledica tega dejstva je, da poslovne prostore vzamejo v najem za določen oziroma za nedoločen čas.
Pravni vidiki najema poslovnega prostora

Pravni vidiki najema poslovnega prostora

V časih, ko se marsikatera gospodarska panoga nahaja v recesiji, ki zapoveduje previdno ravnanje z denarjem, je pomembno opozoriti na nekatere pravne pasti, na katere morajo paziti tako najemodajalci kot tudi najemniki ob sklepanju najemne pogodbe za poslovni prostor, da jim najemno razmerje ne bi povzročalo nepotrebnih stroškov.

Najem poslovnega prostora

Najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov ureja zakon, ki ima že dolgo brado, saj je z manjšimi dopolnitvami v veljavi že vse od leta 1974, kar pa ne pomeni, da je slab, saj se kar dobro prilagaja poslovni realnosti 20. stoletja.

V skladu z zakonom nastane najemno razmerje s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, ki pa mora biti sklenjena v pisni obliki, sicer ne velja. Zanimivo je, da sodna praksa šteje, da se da najemno pogodbo odpovedati tudi na brezobličen način – torej ustno.

Če med najemnim razmerjem nastane potreba, da se v poslovnem prostoru izvrši kakšno popravilo, ki bremeni najemodajalca, mu mora najemnik to brez odlašanja sporočiti in mu omogočiti za to popravilo razumen rok, denimo dva ali tri tedne. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, pa zakon najemnika precej zaščiti: v tem primeru lahko namreč najemnik popravilo izvrši sam in od najemodajalca zahteva povračilo stroškov za tako popravilo, ki jih sme pobotati tudi z najemnino.

Če bi se morda odločil, da popravila ne želi izvesti, lahko celo odstopi od pogodbe. V obeh primerih ima možnost, da od najemodajalca zahteva tudi odškodnino za škodo, ki jo je utrpel zaradi najemodajalčeve opustitve ukrepanja.

Nima pa zato najemnik pravice prezidati poslovnih prostorov ali jih oddajati v podnajem brez dovoljenja najemodajalca, razen v primeru, če si je tako pravico zagotovil v najemni pogodbi.

Najemna pogodba

Način plačevanja najemnine običajno določita najemodajalec in najemnik s pogodbo, če pa tega ne storita velja, da mora najemnik najemodajalcu plačevati najemnino vnaprej in to najkasneje do petega v mesecu. To konkretno pomeni, da mora najemnik najemodajalcu plačati najemnino za poslovni prostor za mesec marec najkasneje do 5. marca.

Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, odpoveduje pa se sodno. Na podlagi take odpovedi preneha najemno razmerje s potekom odpovednega roka, ki je določen v tej najemni pogodbi, ne sme pa biti krajši od enega leta! Dober pravnik, ki svetuje najemodajalcu, bo zato slednjemu raje priporočil, da z najemnikom podpiše pogodbo za določen čas, saj v tem primeru ne bo obremenjen s sorazmerno dolgim odpovednim rokom enega leta.

Najemodajalcu, ki ima možnost skleniti najemno razmerje z drugim najemnikom pod ugodnejšimi pogoji, kot jih ima dogovorjene s trenutnim najemnikom, namreč enoletni odpovedni rok zagotovo ne bo najbolj dišal. Po drugi strani je za najemnike večinoma ugodneje, da imajo z najemodajalci podpisane najemne pogodbe za nedoločen čas, saj vedo, da bodo lahko tudi v primeru odpovedi s strani najemodajalca zakonito zasedali poslovni prostor vsaj še eno leto po odpovedi najemne pogodbe.

V nekaterih primerih lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnih prostorov ob vsakem času, neodvisno od zgoraj omenjenih določil, in sicer, če najemnik uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali malomarno, če zamuja s plačilom najemnine in če najemodajalec sam potrebuje poslovni prostor.

Pasti oddajanja nepremičnin

Za tiste najemnike, ki imajo z najemodajalci podpisane pogodbe za določen čas, pa bo dobrodošla informacija, da se lahko šteje, da je taka pogodba obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa pri pristojnem sodišču ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora.

Na to pravno past morajo biti pozorni predvsem najemodajalci, njihova neaktivnost jim namreč lahko škodi, saj bodo v primeru, če bodo zamudili enomesečni rok za sodno odpoved najemne pogodbe, svoj status poslabšali s tem, da bodo postali »le« najemodajalci, ki so z najemnikom podpisali pogodbo za nedoločen čas.

Mnoge najemnike poslovnih prostorov zanima tudi, kaj se zgodi v primeru, če lastnik (najemodajalec) poslovne prostore med trajanjem najemne pogodbe proda. V tem primeru je potrebno vedeti, da najem ne preneha, najemniku pa se položaj vsaj kratkoročno zaradi tega ne sme poslabšati, saj novi lastnik poslovnega prostora vstopi na mesto prejšnjega lastnika.

Morda vas zanima tudi sorodna vsebina
Pravno svetovanje

Pravno svetovanje

Imate v svojem podjetju težave pri sestavljanju in pregledu pogodb? Niste prepričani, če so pogoji uporabe na vaši spletni strani ustrezni? Bi radi izboljšali pogodbo o zaposlitvi, poslovodenju ali ostale pogodbe? Imate težave s kršenjem blagovne znamke? Rešitev je pravno svetovanje. Preberite več >>

MP svetovanje

MP svetovanje

Ste pred ustanovitvijo podjetja, a imate premalo informacij? Ne veste, kateri stroški so povezani z ustanovitvijo? Je za vas bolj primeren s.p. ali d.o.o.? Kako je z obdavčitvijo podjetja? Se vam splača postati normirani s.p.? Kako je s popoldanskim s.p.? Vabljeni na individualno svetovanje. Preberite več >>


BOKRI Green – družbeno odgovorno vrtnarjenje z biorazgradljivo plastiko

BOKRI Green – družbeno odgovorno vrtnarjenje z biorazgradljivo plastiko

Podjetje za izdelavo plastike BOKRI že nekaj let razvija recepturo in tehnološki postopek pridelave oziroma predelave biološko razgradljive plastike iz beljakovinsko bogate zavržene hrane. Rezultat je serija izdelkov za urbane vrtnarje pod blagovno znamko BOKRI Green. Preberite več >>

Slovenska podjetnika s Tinglesom med eminentno druščino

Slovenska podjetnika s Tinglesom med eminentno druščino

Imate težave z nespečnostjo in anksioznostjo? Verjetno bi bila aplikacija Tingles prava rešitev za vaše težave. Razvila sta jo Slovenca Gašper Kolenc in Miha Mlakar. Preberite več >>

Dopolnilna dejavnost na kmetiji kot možnost dodatnega zaslužka

Dopolnilna dejavnost na kmetiji kot možnost dodatnega zaslužka

Dopolnilna kmetijska dejavnost predstavlja vir dodatnega zaslužka in omogoča boljšo rabo proizvodnih zmogljivosti. Kot sekundarna dejavnost prispeva k boljši izrabi pridelkov iz osnovne kmetijske in gozdarske dejavnosti. Preberite več >>

Kako zagnati uspešno ICO kampanjo?

Kako zagnati uspešno ICO kampanjo?

Prva javna ponudba kriptožetonov oziroma ICO kampanja je priljubljen način za zbiranje sredstev. Žal vedno več projektov oziroma podjetij ne doseže zastavljenih ciljev. Kako lahko zagotovite, da bo vaša kampanja uspešna? Pogovarjali smo se z Vanjo Čas in dr. Petrom Mercem. Preberite več >>

Kako prepoznati dobro ICO kampanjo?

Kako prepoznati dobro ICO kampanjo?

Prve javne ponudbe kriptožetonov oziroma ICO kampanje omogočajo posameznikom, da podprejo zanimive projekte, ki temeljijo na tehnologiji veriženja blokov. Na žalost pa je med obilico ICO projektov tudi veliko lažnih. Kako prepoznati kvaliteten projekt in kako se izogniti goljufom? Preberite več >>

Panorganic: S kakovostnim produktom se odpirajo vrata

Panorganic: S kakovostnim produktom se odpirajo vrata

Zmagovalec izbora Mladi podjetnik leta 2016, podjetje Panorganic iz Ljutomera, že 5 let uspešno deluje. V prihodnosti si obeta nove izzive, ki so povezani tudi s širitvijo iz Prlekije v sosednje države in na vzhodno Evropo. Preberite več >>

“Naziv mladi podjetnik leta sva izkoristila za krepitev blagovne znamke”

“Naziv mladi podjetnik leta sva izkoristila za krepitev blagovne znamke”

Pivovarna Pelicon je mikropivovarna, ki deluje v Ajdovščini, osrčju Vipavske doline. Vari nefiltrirana, nepasterizirana piva polnega okusa, ki jih lahko najdemo v lokalih po celotni Sloveniji. Anita Lozar in Matej Pelicon sta naša stara znanca, ki smo ju med drugim spoznali v času Kickstarter kampanje. V letu 2017 smo jima podelili naziv mladi podjetnik leta, kar je posledica njunega dobrega dela v preteklih letih. Preberite več >>

Ponovno aktualno: Ste dobili to pismo? Vrzite ga stran!

Ponovno aktualno: Ste dobili to pismo? Vrzite ga stran!

Če ste podjetnik, potem obstaja velika verjetnost, da ste prejeli pismo, ki vam ga je poslal tuj spletni poslovni imenik EBN European Business Number. Pismo ni novost, a kot kaže, je prišlo do novega vala pošiljanja, zato bodite pozorni. Preberite več >>

Oznake: , , , , , , , ,
Iskanje
↓ Pomagamo vam pri rasti ↓

NOVO! Delavnica Kako pravilno pisati za splet?

11.05.2018 od 14:00 do 17:30
NOVO! Delavnica Kako pravilno pisati za splet?

Ali se besedila na spletu razlikujejo od tistih v časopisih, revijah, knjigah? Seveda se, bi se glasil odgovor slehernega avtorja, ki svoje misli objavlja na spletu. Kaj pa če bi vrtali še globlje in vprašali, v čem se besedila razlikujejo, zakaj se razlikujejo in - najpomembneje - ali vse te specifike kot pisci besedil upoštevajo ob njihovi pripravi? Prepričani smo, da odgovor ne bi bil tako suveren.
Preberite več >>

Vse za podjetje