Najem stanovanjskega kredita

Kreditojemalec pridobi pravico do kredita s sklenitvijo kreditne pogodbe, po prehodnem izpolnjevanju vseh pogojev, ki jih v skladu z zakonskimi določbami in s svojo notranjo politiko določajo banke. Višina kredita, ki ga banka odobri, je odvisna od več dejavnikov kot so kreditojemalčeva kreditna sposobnost, vrsta zavarovanja, doba odplačevanja, obrestna mera in znesek nepremičnine v kupoprodajni pogodbi.

Pogoji za odobritev kredita

Za stanovanjski kredit lahko zaprosijo polnoletne osebe, ki so v rednem delovnem razmerju ali upokojene in na račun na banki prejemajo redne mesečne prilive (plača, pokojnina, renta). V primeru zaposlitve za določen čas nekatere banke omogočajo možnost, da lahko kreditojemalec v primeru pridobljene izjave delodajalca o nameri podaljšanja pogodbe o zaposlitvi ali ob kreditno sposobnem sokreditojemalcu prav tako izpolni pogoj, za odobritev kredita.

Pri večini bank se za stanovanjske kredite, zavarovane preko zavarovalnice, zahteva slovensko državljanstvo. Stanovanjski kredit z zastavno pravico na nepremičnini, pa lahko po odobritvi uprave banke pridobi tudi tuj državljan s področja Evropske unije. Določene banke zahtevajo, da ima kreditojemalec prijavljeno tudi stalno prebivališče v Sloveniji. Poleg tega imajo banke tudi zgornjo omejitev starosti, do katere si lahko pridobite kredit, pri čemer se zgornja meja določa na podlagi starosti, ki jo kreditojemalec doseže ob izteku kredita. V večini bank se ta giblje okoli 70 let starosti, vendar lahko variira odvisno od notranje politike posamezne banke in od vrste zavarovanja kredita (hipoteka, življenjsko zavarovanje). Kreditodajalec mora v postopku pridobivanja kredita tudi oceniti vašo kreditno sposobnost, kar pomeni, da bo pridobil vsaj podatke o vaših prihodkih, izdatkih in premoženju ter vas preveril v bazi SISBON. SISBON je slovenski informacijski sistem bonitet, v katerega banke, hranilnice in leasing podjetja sporočajo podatke o svojih komitentih.

Pri večini bank za pridobitev kredita ni potrebno, da ste komitent banke, je pa od tega velikokrat odvisna višina obrestne mere.

Kako se določa kreditna sposobnost

Osnova za izračun kreditne sposobnosti je višina in nezasedenost mesečnega prihodka. Poleg tega lahko različne banke pri preverjanju kreditne sposobnosti preverjajo med drugim še število vzdrževanih članov v gospodinjstvu, prosti razpoložljivi denarni tok gospodinjstva, število nepremičnin v lasti, podatke o zaposlitvi (delovno mesto, delovna doba pri delodajalcu, panoga delodajalca), stopnjo izobrazbe in poklic. Vse to je potrebno všteti v končno odločitev ali je kreditojemalec sposoben prejeti kredit in ga tudi v dogovorjenem roku vrniti vred z obrestmi oziroma ali je kreditojemalec kreditno sposoben.

S 1.11.2020 je začel veljati Sklep o makrobonitetnih omejitvah kreditiranja prebivalstva (Uradni list RS, št. 64/19), katerega je sprejel Svet Banke Slovenje. Sklep določa omejitve ročnosti potrošniških kreditov in določitev razmerja med letnim stroškom servisiranja dolga ter letnim neto dohodkom kreditojemalca, to razmerje pa po odločitvi Banke Slovenije velja tudi za stanovanjske kredite.[1] Tako se s sprejetjem sklepa Banke Slovenije v letni strošek servisiranja celotnega dolga vključujejo stroški servisiranja kredita, ki je predmet nove kreditne pogodbe, ter zneski vseh ostalih neporavnanih kreditnih pogodb, tudi leasinških, z izjemo dolgov, povezanih s kreditnimi karticami in limiti. V letni neto dohodek potrošnika so vključeni prejemki iz vseh dohodkovnih virov, kot jih opredeljuje Zakon o dohodnini, ki niso izvzeti iz izvršbe, z izjemo enkratnih in občasnih prejemkov (npr. jubilejne oziroma izredne nagrade).

Ne glede na višino dohodka mora kreditojemalcu po plačilu vseh obrokov iz naslova kreditnih pogodb ostati najmanj znesek v višini 76 % minimalne bruto plače, kar znaša v letu 2020 714.84 EUR. V primeru, da kreditojemalec preživlja družinskega člana ali drugo osebo, ki jo mora preživljati po zakonu, mu mora ostati tudi znesek v višini prejemka, ki ga prejema za preživljanje te osebe (npr. znesek za preživljanje enega otroka znaša 237,29 EUR oziroma 118,5 EUR, če ga kreditojemalec vzdržuje skupaj s partnerjem).

V spodnji tabeli so prikazani o prihodkih, ki jih posamezne banke upoštevajo pri določanju kreditne sposobnosti (opomba: prihodki, ki se upoštevajo pri določanju kreditne sposobnosti kreditojemalca so splošni in se lahko spreminjajo pri posamezni ponudbi, saj se vsaka kreditna pogodba sklepa individualno in je prirejena na konkretni primer).

[1] https://vestnik.si/clanek/aktualno/odslej-marsikdo-tezje-do-denarja-742031