POZOR: FURS je že pridobil podatke o dohodkih od oddaje nepremičnin v turistični najem

FURS že razpolaga s podatki o dohodkih, ki so jih pravne in fizične osebe dosegle z odajanjem nepremičnin v turistični najem. Sem spada tudi oddajanje nepremičnin v turistični najem preko spletnih portalov, kot so Booking, Airbnb, itd.

Posledično se bo že v začetku prihodnjega leta pričel izvajati poostren inšpekcijski nadzor pri nosilcih takšne dejavnosti. Zavezanci imajo sicer do 31.1.2018 čas, da napovejo vse dohodke dosežene s takšnim oddajanjem v najem, kar lahko storijo preko uporabe instituta samoprijave.

Inšpektorji bodo pozorni na ustrezno registracijo ponudnikov storitev, kot tudi na pravilno izpolnjevanje davčnih obveznosti. Kršiteljem bodo v primeru odkritih nepravilnosti izrekli globe v skladu z veljavno zakonodajo.

Za opravljanje dejavnosti je nujna registracija

Posamezniki ki se ukvarjajo z oddajanjem nepremičnin v turistični najem, morajo opravljanje te dejavnosti usrezno registrirati. Enako velja tudi za tiste, ki takšno oddajanje v najem oglašujejo. V nasprotnem primeru, se opravljanje takšnih dejavnosti šteje za delo na črno.

V primeru da fizična oseba turistom za kratko časovno obdobje v najem oddaja sobo, del stanovanja ali celotno stanovanje, lahko opravljanje svoje dejavnosti organizira na dva načina, kot:

• registrirani sobodajalec – fizična oseba takšno dejavnost opravlja le občasno in gostom nudi do 15 ležišč;
• samostojni podjetnik.

Kdo so sobodajalci?

Za sobodajalca se po Zakonu o gostinstvu šteje fizična oseba, ki je vpisana v AJPES in ki se le občasno ukvarja s takšno dejavnostjo. Konkretno to pomeni, da dejavnosti skupno ne opravlja več kot pet mesecev v koledarskem letu in gostom nudi le do 15 ležišč. V to kategorijo ne spadajo osebe, ki dejavnost sobodajalstva opravljajo kot s.p., v skladu z Zakonom o gospodarskih družbah. Kot sobodajalec se šteje tudi pravna oseba ali samostojni podjetnik, ki je registriran za opravljanje gostinske dejavnosti. Prav tako sem spadajo tudi društva, ki imajo gostinsko dejavnost navedeno v svojem temeljnem aktu.

Sobodajalec (fizična oseba) svoj status uredi z vpisom v Poslovni register Slovenije. Prijavo lahko vloži osebno ali po pošti pri AJPESu, prek obrazca, ki je na voljo na njihovi spletni strani. Z opravljanjem dejavnosti lahko prične, ko je vpisan v register in ko izpolnjuje predpisane pogoje. Finančni urad nato na podlagi podatkov iz Poslovnega registra po uradni dolžnosti sobodajalca vpiše v davčni register, kot fizično osebo, ki opravlja dejavnost.

Pogoji za opravljanje sobodajalstva

Za opravljanje dejavnosti kratkotrajnega oddajanja nepremičnin v turistični najem ni potrebno pridobiti listin o izpolnjevanju posebnih pogojev. Gre namreč za neregulirano dejavnost, kar pomeni da jo lahko opravlja vsak, ki se vpiše v ustrezni register.

V vsakem primeru, pa mora sobodajalec pred začetkom opravljanja dejavnosti pridobiti naslednja dokazila:

• dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici stanovanja ali počitniške hiše, kjer se opravlja gostinska dejavnost;
• v določenih primerih potrebuje tudi uporabno dovoljenje za stanovanjske prostore;
• soglasja lastnikov v primeru večstanovanjske hiše;
• dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev – npr. požarni red;
• dokazila o izpolnjevanju posebnih pogojev za opravljanje gostinske dejavnosti, ki se nanašajo npr. na poslovne prostore, opremo, naprave, zunanje površine objekta;
• dokazilo, da je stanovanje urejeno v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov.

Neizpolnjevanje navedenih pogojev sicer ne pomeni dela na črno, vendar pa šteje za kršitev zakonodaje, ki določa prej navedene pogoje. Inšpektor v takih primerih kršiteljem izreče globo in prepove opravljanje dejavnosti. Ukrepa lahko tudi AJPES, ki kršitelja v določenih primerih po uradni dolžnosti izbriše iz registra.

Obveznosti sobodajalca po Zakonu o dohodnini

Dohodek, ki ga fizična oseba pridobi z oddajanjem premoženja v najem v okviru organizirane dejavnosti, se obdavči kot dohodek iz dejavnosti po Zakonu o dohodnini. Davčna osnova takih oseb se lahko ugotavlja z upoštevanjem dejanskih odhodkov in prihodkov ali z upoštevanjem normiranih odhodkov v višini 80% prihodkov. V primeru da oseba želi, da se za izračun njene davčne osnove uporabi način normiranca in izpolnjuje zakonske pogoje, mora to v 8 dneh po vpisu v Poslovni register priglasiti FURSU.

Sobodajalec (fizična oseba) akontacijo dohodnine od dohodka iz dejavnosti nastanitve gostov ugotovi v davčnem obračunu. Le tega mora davčnim organom predložiti najkasneje do 31. marca tekočega leta, za preteklo leto.

Kaj pa prispevki za socialno varnost?

Za sobodajalci ki občasno opravljajo svojo dejavnost, je obvezna vključitev v zavarovanje za primere poškodb pri delu in poklicne bolezni ter invalidnosti in smrti, ki bi izhajale iz njihovega dela. Zneski ki jih plačujejo so pavšalno določeni in se letno spreminjajo.

Kako se registrirati “za nazaj” in “za naprej”?

Pogosti so primeri, ko je oseba sicer že opravljala dejavnost, vendar brez predhodne registracije. V takem primeru bo obvezen korak na poti do zakonitega opravljanja dejavnosti vpis v Poslovni register Slovenije. Oseba ki izpolnjuje zakonske pogoje in bi želela za izračun svoje davčne osnove izbrati način ugotavljanja davčne osnove normiranec, mora o tem v osmih dneh od vpisa obvestiti FURS.

Registracija “za nazaj” pri AJPESu ni možna, je pa možen takšen vpis v davčni register. Osebe, ki so opravljale neregistrirano dejavnost, bodo zato morale izpolniti obrazec DR-03. Glede računanja njihove davčne osnove “za nazaj” imajo prav tako možnost izbrati način normiranca. Tudi to pa je potrebno sporočiti FURSu.

Oseba bo morala opraviti tudi registracijo v sistemu eDavki, kamor na podlagi samoprijave odda obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti za pretekla obdobja, ko je že oddajala v turistični namen. Za uporabo eDavkov, je predhodno potrebno pridobiti digitalno potrdilo.

Primeri ko oseba ne želi več oddajati v turistični najem

V tem primeru mora fizična oseba preveriti ali je dohodke dosežene z oddajanjem nepremičnine v turistični najem vključila med prihodke v predloženem obračunu akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti za posamezno obdobje.

Pravna oseba mora preveriti ali so dohodki iz naslova oddajanja nepremičnin v turistični najem vključeni v predloženem obračunu davka od dohodkov pravnih oseb. V primeru da oseba tega ni storila, lahko za posamezno davčno obdobje predloži davčni obračun na podlagi samoprijave ali kot popravek davčnega obračuna.

Fizične osebe z dejavnostjo morajo preveriti ali imajo relevantno dejavnost tudi registrirano. Pri pravnih osebah, pa je potrebna preverba ali je dejavnost ustrezno navedena v ustanovitvenem aktu. Vsekakor je to potrebno urediti vsaj za naprej, saj gre v nasprotnem primeru za delo na črno.

Komu grozijo globe?

Globam se bodo izognili zavezanci, ki bodo na podlagi samoprijave do 31.1.2018 predložili obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti. V tem primeru bo potrebno le plačilo 3% obresti od premalo plačanega oziroma neplačanega davka. Enako velja tudi za obračun davka od dohodkov od pravnih oseb.

Globe v nasprotnem primeru grozijo zavezancem, ki zakonsko predpisanih obveznosti v zvezi z oddajanjem nepremičnin v turistični najem ne bodo izpolnili. Prav tako bodo kaznovani tisti, ki bodo z nezakonito oddajo nadaljevali. FURS bo zoper kršitelje uvedel postopek o prekršu in nato izrekel globo od 400 do 30.000 evrov.

Viri:

FURS, FURS