Če oglašujete stanovanje, ki ga oddajate prek Airbnb-ja ali Bookinga, ste zavezanec za DDV (Vir: Pixabay)
Kratkoročno oddajanje stanovanj turistom prek Airbnb, Booking in podobnih platform je od letos urejeno z novim Zakonom o gostinstvu (ZGos-1). Zakon postavlja državni okvir, občine z največjim pritiskom na stanovanjski trg pa lahko oddajanje omejijo še strožje. Številke, ki jih te dni slišite za Bled ali Bohinj (30 dni), še niso dokončne: občine morajo svoje omejitve sprejeti do 31. oktobra, veljale pa bodo od 1. januarja 2027.
Kaj določa zakon
ZGos-1 (Uradni list RS, št. 77/2025) velja od 22. oktobra 2025, uporablja pa se od 1. januarja 2026. Kratkotrajni najem je po zakonu nastanitev gosta (nočitev ali počitek) v stanovanju. Zakon ne določa najkrajše dolžine bivanja, ki bi kratkotrajni najem ločila od dolgotrajnega: ni pomembno, ali gost ostane tri noči ali tri tedne, pomembno je, da gre za nastanitev gosta.
- Stanovanje lahko oddajajo pravne osebe, samostojni podjetniki in sobodajalci (fizične osebe).
- Sobodajalec sme stanovanje oddajati največ 180 dni v koledarskem letu. Šteje se vsak dan, ko je v stanovanju nastanjen vsaj en gost; dan odhoda se ne šteje.
Omejitve dni po občinah
| Kje | Največ dni na leto |
|---|---|
| Povsod, za sobodajalca (fizično osebo) | 180 dni |
| Občina z visokim tveganjem, privzeto (za leti 2027 in 2028) | 60 dni na stanovanje |
| Občina z visokim tveganjem, če sprejme svoj akt | od 30 do 270 dni, za celotno občino ali po območjih |
| Druga občina, če sprejme svoj akt | najmanj 60 dni |
Splošni akt občine, sprejet do 31. oktobra, velja od 1. januarja naslednjega leta. Temeljiti mora na analizi stanovanjskega trga in namenske rabe prostora.
Katere občine imajo visoko tveganje
Sklep ministrstev (Uradni list RS, št. 546/2026) za leti 2027 in 2028 našteva 14 občin: Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izola, Koper, Kranjska Gora, Ljubljana, Piran, Preddvor, Radovljica in Žirovnica. Maribor na seznamu ni.
Ljubljana, Bled in Bohinj: kaj pomeni 30 dni
Državni zakon določa 30 dni kot najstrožjo mejo, ki jo smejo občine z visokim tveganjem določiti. Privzeta omejitev je 60 dni. Sprejetega občinskega akta za Ljubljano in Bled v uradnih virih nismo našli, zato 30 dni za ti dve občini ne moremo potrditi.
Po poročanju medijev bodo drugod omejitve višje: v Bohinju naj bi bilo 30 dni predvidenih za stanovanjske bloke, drugje 180 do 270 dni, v Kranjski Gori so predlagane razlike po območjih (60, 180 in 270 dni), Koper naj bi določil 270 dni za podjetnike in pravne osebe ter 180 dni za fizične osebe. Ker gre večinoma za osnutke, pred odločitvijo preverite končno besedilo odloka v Uradnem listu ali na spletni strani občine.
Kaj morate urediti ne glede na število dni
- vpis nastanitvenega obrata v register nastanitvenih obratov pri AJPES in ID številka, ki jo navedete v oglasu;
- pisno soglasje lastnika, v tri- in večstanovanjski stavbi pa soglasje solastnikov z več kot tremi četrtinami solastniških deležev, vključno z etažnimi lastniki, ki mejijo na stanovanje (soglasje velja tri leta);
- največ 15 gostov in najmanj 8 m² uporabne površine na gosta;
- oddajanje ni dovoljeno v stavbah z oskrbovanimi stanovanji.
Za kršitve zakon predvideva globe, inšpektor pa lahko dejavnost tudi prepove.
Kdaj lahko oddajate brez dnevne omejitve
- Dolgoročni najem. Zakon ureja nastanitev gostov. Če stanovanje oddate najemniku, ki v njem dejansko biva, to ni kratkotrajni najem. Zakon pa ne določa jasne meje v dneh, zato najemno pogodbo (trajanje, namen) skrbno oblikujte in se po potrebi posvetujte z odvetnikom.
- Turizem na kmetiji. Dopolnilna dejavnost na kmetiji je urejena ločeno in ni oddajanje stanovanja.
- Nastanitveni obrat, ki ni stanovanje: hotel, penzion, apartmajsko naselje, kamp ali planinska koča. Omejitve veljajo za oddajanje stanovanj; apartma v stanovanju v bloku je še vedno stanovanje.
- Občine, ki omejitve niso sprejele. Tam za sobodajalca velja le zakonska meja 180 dni.
Davki in registracija
Finančna uprava turistično oddajanje stanovanj praviloma obravnava kot dohodek iz dejavnosti, ne kot najemnino, dolgoročni najem pa se obdavči drugače. Točna obdavčitev je odvisna od oblike (sobodajalec, s.p., d.o.o.), zato jo pred začetkom preverite z računovodjo. Več preberite v vodnikih Obdavčitev s.p. in Opravljanje dejavnosti v stanovanju. Starejši odgovor strokovnjaka o sobodajalstvu najdete v prispevku Sobodajalstvo ali kako legalizirati svoj AirBnb posel (iz leta 2016, zato ga uporabljajte previdno).
Kaj še ni dokončno
- Občinski odloki: rok za sprejem je 31. oktober, zato se omejitve v posameznih občinah še lahko spremenijo.
- Interventni zakon za razvoj Slovenije (ZIURS), ki prinaša spremembe tudi pri oddajanju nepremičnin, še ni v veljavi, ker o njem odloča referendum.
Vsebina je splošne narave in ne nadomešča pravnega ali davčnega svetovanja. Pred odločitvijo preverite veljavne predpise in odloke svoje občine.
