Opravljanje dejavnosti v stanovanju
Opravljanje dejavnosti v stanovanju je dovoljeno, če poteka v delu stanovanja, ne moti sosedov in ne obremenjuje skupnih delov stavbe. V večstanovanjski stavbi pa praviloma potrebujete soglasje solastnikov. Pomembno je ločiti dvoje: registracijo sedeža podjetja na naslovu stanovanja in dejansko opravljanje dejavnosti v njem. Za vsako veljajo drugačna pravila.
Opravljanje dejavnosti v stanovanju ali sedež podjetja?
| Registracija sedeža | Dejansko opravljanje dejavnosti | |
|---|---|---|
| Kaj to pomeni | Naslov je vpisan v poslovni register (PRS) kot sedež s.p. ali d.o.o. | V stanovanju delate, sprejemate stranke, hranite blago ali imate delavce. |
| Soglasje solastnikov | Ni potrebno. | Potrebno po 14. členu Stanovanjskega zakona (SZ-1), razen v stanovanjski hiši, ki je samostojna in nima etažnih lastnikov. |
| Kaj potrebujete | Če stanovanje ni vaše: overjena izjava lastnika, ki jo overite pri SPOT, upravni enoti ali notarju. | Soglasja, obvestilo upravniku in ob spremembi namembnosti gradbeno dovoljenje. |
Če za sedež ne želite uporabiti doma, lahko izberete poslovni naslov in sedež podjetja. Takrat dejavnost opravljate drugje, naslov v registru pa ni vaš domači.
Opravljanje dejavnosti v stanovanju: kdaj potrebujete soglasje (14. člen SZ-1)
Stanovanjski zakon določa, da lahko etažni lastnik opravlja dejavnost v delu stanovanja, če so izpolnjeni vsi spodnji pogoji:
- dejavnost ne moti drugih stanovalcev pri mirni rabi stanovanj,
- ne obremenjuje čezmerno skupnih delov stavbe,
- gre za dejavnost v delu stanovanja; po drugem odstavku 14. člena to ni sprememba namembnosti stanovanja po predpisih o graditvi objektov in ne sprememba rabe stanovanja,
- za dejavnost soglašajo solastniki z več kot tremi četrtinami solastniških deležev, med njimi vsi etažni lastniki, katerih stanovanja ali poslovni prostori mejijo na vaše stanovanje (zidovi ali stropi),
- o začetku dejavnosti obvestite upravnika stavbe.
Zakon ne pozna kategorije »tihe dejavnosti«. Soglasje je formalno potrebno za vsako dejavnost, tudi za delo za računalnikom brez strank. Zakon ne pozna izjeme za dejavnosti, ki sosedov ne motijo, zato je soglasje formalno potrebno za vsako dejavnost v delu stanovanja.
Soglasje pridobite pisno, v obliki, ki jo lahko pozneje dokažete (podpisi solastnikov, zapisnik zbora lastnikov). Če imate dvom o tem, ali dejavnost sodi pod 14. člen, se posvetujte z upravnikom ali odvetnikom.
Opravljanje dejavnosti v stanovanju: kaj določa 14. člen SZ-1 po odstavkih
Člen ureja le dejavnost v delu stanovanja. Spodnja preglednica povzema vseh sedem odstavkov, zato jo uporabite kot hiter pregled pred začetkom.
| Odstavek | Kaj določa |
|---|---|
| 1 | dejavnost v delu stanovanja je dovoljena, če ne moti stanovalcev pri mirni rabi in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov |
| 2 | to ni sprememba namembnosti stanovanja in ne sprememba rabe |
| 3 | soglasja solastnikov z več kot tremi četrtinami deležev, med njimi vsi lastniki delov, ki mejijo na stanovanje z zidovi ali stropi |
| 4 | ob začetku je treba obvestiti upravnika |
| 5 | če dejavnost poteka brez pogojev iz 1. ali 3. odstavka, jo stanovanjski inšpektor prepove |
| 6 | pravica ne preide na pravnega naslednika pri prenosu etažne lastnine |
| 7 | smiselno velja tudi za najemnika, ki potrebuje pisno dovoljenje lastnika stanovanja |
Kaj, če solastniki soglasja ne dajo
Brez soglasja dejavnosti ne smete opravljati. Stanovanjski inšpektor jo lahko prepove, ukrepa pa na prijavo (na primer soseda) ali po uradni dolžnosti. Pogovor s sosedi in jasen opis dejavnosti (ure, število strank, hrup) je običajno hitrejši od spora. Če ne gre drugače, razmislite o najemu manjšega poslovnega prostora ali coworkinga.
Globe po Stanovanjskem zakonu
Za etažnega lastnika, ki opravlja dejavnost v stanovanju brez soglasij ali v nasprotju s soglasji, predvideva 168. člen SZ-1 naslednje globe.
- posameznik, ki opravlja dejavnost brez zahtevanih soglasij: od 500 do 1.200 evrov,
- pravna oseba ali s.p. (kot etažni lastnik): od 1.500 do 15.000 evrov,
- odgovorna oseba pravne osebe: od 500 do 1.200 evrov.
Če ste najemnik stanovanja
Opravljanje dejavnosti v stanovanju je mogoče tudi v najemu, vendar z dodatnimi pogoji.
Po sedmem odstavku 14. člena SZ-1 se določbe člena smiselno uporabljajo tudi za najemnika stanovanja, ki pa potrebuje tudi pisno dovoljenje lastnika stanovanja. Če boste na naslovu najema registrirali še sedež, potrebujete overjeno izjavo lastnika. Izjavo je treba overiti pred vlogo za vpis, naknadno je ni mogoče predložiti.
Ali potrebujete gradbeno ali uporabno dovoljenje
Pri opravljanju dejavnosti v stanovanju je odgovor odvisen od tega, ali spreminjate namembnost.
- Delo v delu stanovanja: gradbenega postopka ni, ker 14. člen SZ-1 to izrecno izključuje.
- Sprememba stanovanja v poslovni prostor: gre za spremembo namembnosti, za katero praviloma potrebujete gradbeno dovoljenje po Gradbenem zakonu. Preveriti je treba tudi prostorske akte občine.
Več o tem, kdaj je potrebno uporabno dovoljenje, preberite v članku Ali za opravljanje vaše dejavnosti potrebujete uporabno dovoljenje.
Napis na poslovnem naslovu (ZGD-1, 30.a člen)
Napis velja tudi za opravljanje dejavnosti v stanovanju, če je tam vaš poslovni naslov.
Po 30.a členu ZGD-1 mora biti na poslovnem naslovu na vidnem mestu napis z navedbo firme in sedeža družbe. Ali in kako to velja za samostojnega podjetnika ter kolikšne so globe, preverite pri tržnem inšpektoratu ali na portalu SPOT. Zakon domačih naslovov ne izvzema, uradnih navodil o obliki napisa (nabiralnik, zvonec ali tablica) pa nismo našli, zato pred izbiro rešitve preverite pri inšpektoratu ali SPOT.
Katerih dejavnosti doma ne smete opravljati
- Frizerstvo, kozmetika, pedikura: dejavnost je dovoljeno opravljati le v ustreznem poslovnem prostoru, ki izpolnjuje higienske pogoje. Izjemoma je dovoljeno delo na domu stranke, ki ne more priti, vendar take dejavnosti ni mogoče registrirati samo za delo na domovih. Podrobnosti so v članku Pogoji za opravljanje frizerske in kozmetične dejavnosti.
- Gostinstvo: gostinski obrat potrebuje poslovni prostor z uporabnim dovoljenjem. Oddajanje sob v lastnem stanovanju ureja posebna ureditev, glejte članek Sanjate o svojem gostinskem lokalu.
- Varstvo otrok na domu je mogoče po zakonu o vrtcih ob vpisu v register ministrstva in ob izpolnjevanju pogojev glede prostora. Ali v večstanovanjski stavbi potrebujete tudi soglasje po SZ-1, preverite pri ministrstvu in upravniku.
Davčni vidik: stroški prostora v stanovanju
Opravljanje dejavnosti v stanovanju ima tudi davčne posledice, ki jih pogosto spregledamo.
Stroški prostora, ki je v lasti s.p. in ni prenesen v poslovne knjige, so po stališču FURS zasebni (stališče je starejše, zato ga preverite). Elektrika, ogrevanje, telefon in vzdrževanje v tem primeru niso davčno priznan odhodek. Normiranec stroškov ne uveljavlja posebej, ker velja normirani delež. Če ste v dvomih, preverite pri računovodji ali na FURS, saj stališče ni bilo nadomeščeno z novejšim, a je staro. Razlika med normiranimi in dejanskimi odhodki je pojasnjena v članku Obdavčitev s.p..
Davek na nepremičnine
Za morebitne spremembe davka na nepremičnine preverite aktualno stanje na FURS. Pred morebitnimi spremembami preverite aktualno stanje na FURS.
Kontrolni seznam pred začetkom
Preden začnete z opravljanjem dejavnosti v stanovanju, preverite spodnji seznam.
- Preverite, ali ste v stanovanju v večstanovanjski stavbi ali v samostojni hiši.
- Če je stanovanje večstanovanjsko: pridobite pisna soglasja solastnikov (več kot tri četrtine deležev, vsi neposredni sosedje).
- Obvestite upravnika stavbe.
- Če stanovanje ni vaše: pridobite pisno dovoljenje oziroma overjeno izjavo lastnika.
- Prijavite dejavnost in sedež prek portala SPOT.
- Namestite napis s firmo in sedežem.
- Uredite davčne in računovodske zadeve (stroški prostora).
Uradni vir: SPOT – portal za poslovne subjekte.
Če soglasij ne dobite ali naslova stanovanja ne želite uporabiti kot poslovnega naslova, lahko najamete sedež podjetja na drugem naslovu.
Pogosta vprašanja
Ali je opravljanje dejavnosti v stanovanju dovoljeno?
Da, če poteka v delu stanovanja, ne moti sosedov in ne obremenjuje skupnih delov stavbe. V večstanovanjski stavbi potrebujete soglasja solastnikov po 14. členu Stanovanjskega zakona.
Ali lahko registriram sedež s.p. v najetem stanovanju?
Da, če lastnik poda overjeno izjavo. Soglasje solastnikov za sam sedež ni potrebno.
Ali potrebujem soglasje sosedov, če delam samo za računalnikom?
Zakon take izjeme ne pozna, zato je soglasje formalno potrebno. V praksi inšpekcija ukrepa predvsem na prijavo, vendar tveganje globe ostaja.
Ali smem sprejemati stranke doma?
Če imate soglasja in dejavnost ne moti stanovalcev, da. Pri dejavnostih z veliko strankami je tveganje za prijavo večje, pri nekaterih dejavnostih pa je to prepovedano (glejte zgoraj).
Ali mora biti na stanovanjski hiši napis?
Zakon obveznosti napisa na poslovnem naslovu ne izvzema domačih naslovov. Priporočamo, da na hišo ali nabiralnik namestite napis s firmo in sedežem.
Ali je opravljanje dejavnosti v stanovanju sprememba namembnosti?
Ne. Po drugem odstavku 14. člena Stanovanjskega zakona pri uporabi stanovanja za dejavnost v delu stanovanja ne gre za spremembo namembnosti po predpisih o graditvi objektov in ne za spremembo rabe stanovanja.
Ali soglasje velja tudi za novega lastnika, če stanovanje prodam?
Ne. Pravica opravljati dejavnost v delu stanovanja ne preide na pravnega naslednika v primeru prenosa etažne lastnine, zato mora novi lastnik soglasja pridobiti sam.
Kdo lahko prepove dejavnost v stanovanju?
Če etažni lastnik dejavnost opravlja brez soglasij ali tako, da moti stanovalce oziroma čezmerno obremenjuje skupne dele, mu jo stanovanjski inšpektor prepove. Za prekršek je lahko kaznovan tudi z globo: posameznik od 500 do 1.200 evrov, pravna oseba ali s.p. od 1.500 do 15.000 evrov.
Članek je splošen pregled in ni pravni nasvet.
