Opravljanje dejavnosti v stanovanju

Avtor Klara Kušar — 09.07.2021

Ena izmed možnosti, ki jo ima vsak podjetnik, je opravljanje dejavnosti kar v svojem stanovanju oz. najetem prostoru v večstanovanjski stavbi. V članku si preberite, kateri so pogoji, ki jih moramo pri tem izpolnjevati, in kaj vse je potrebno storiti, da bomo dejavnost opravljali zakonito.

Facebook Tweet LinkedIn

Soglasje etažnih lastnikov pri opravljanju dovoljene dejavnosti

Tematiko ureja stanovanjski zakon v 14. členu. Slednji pravi, da etažni lastnik lahko opravlja dejavnost v delu stanovanja, če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe. Če sta ta dva pogoja izpolnjena, govorimo o dovoljeni dejavnosti.

Dejavnost se sme opravljati samo v delu stanovanja in nikakor ne v celotnem stanovanju. S tem ureditev varuje osnovno socialno funkcijo stanovanja in jo postavlja pred kapitalsko. V praksi se bržkone pojavljajo primeri, ko si izvajalci dejavnosti zgolj fiktivno prijavijo stalno prebivališče v stanovanju, živijo pa nekje drugje. To je nezakonito, saj tako določa 1. odstavek 14. člena stanovanjskega zakona.

Za opravljanje dejavnosti mora etažni lastnik pridobiti soglasje solastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev. Nujno pa morajo dati soglasje etažni lastniki vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njihovo stanovanjsko enoto. V tem koraku lahko naletimo na nekaj praktičnih težav pri pridobitvi soglasja. Poleg relativno visoko zahtevanega odstotka soglasja etažnih lastnikov se lahko pojavi problem pri samem iskanju lastnikov, sploh v primeru, ko v stanovanju ne živi lastnik, pač pa najemnik. Zlasti se to lahko zgodi v večjih večstanovanjskih stavbah.

Etažni lastniki pa imajo možnost urejanja svojih razmerij v pogodbi o medsebojnih razmerjih, v kateri lahko prepovejo opravljanje dovoljene dejavnosti. To pomeni, da velja ta pogodba in bi bilo dobljeno soglasje brezpredmetno. V taki pogodbi so običajno določeni pogoji in vrste pridobitne dejavnosti, ki se lahko opravlja v stanovanju.

Kaj storiti, če solastniki ne želijo dati potrebnega soglasja?

Glede tega vprašanja nismo zasledili nobene sodne prakse, v skladu z namenom zakona pa gre sklepati, da v primeru dejavnosti, ki ne moti sostanovalcev pri mirni rabi stanovanj in dejavnosti, ki ne povzroča prekomerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe, etažni lastniki nimajo opravičljivega razloga za zavrnitev soglasja. V primeru neutemeljene zavrnitve soglasja s strani sosedov se lahko vsak obrne na sodišče. Ponavljamo, da na tem področju še ni sodne prakse in gre zgolj za mnenje avtorja.

Kaj potrebujete, če ste najemnik stanovanja?

Če ste najemnik stanovanja in želite odpreti dejavnost, morate biti poleg določil stanovanjskega zakona pozorni tudi na določbe najemne pogodbe. Ta vam lahko kakršno koli dejavnost tudi prepoveduje. Pridobiti boste morali tudi soglasje lastnika (pisno dovoljenje), s katerim vam bo le-ta dovolil opravljati dejavnost v njegovem stanovanju.

Ali potrebujemo dovoljenje državnega organa?

Po stari ureditvi 14. člena stanovanjskega zakona (pred 2008) je bilo potrebno po pridobitvi soglasij etažnih lastnikov pridobiti tudi soglasje državnega upravnega organa oz. pristojnega organa mestne občine. Tovrstno dovoljenje več ni potrebno, saj ga zakon več ne zahteva.

Ali potrebujemo novo gradbeno ali uporabno dovoljenje?

Če želi podjetnik posameznik ali gospodarska družba opravljati gospodarsko dejavnost v zasebnem stanovanju, prav tako ni potrebno pridobiti gradbenega ali uporabnega dovoljenja za spremembo namembnosti stanovanjskih prostorov v poslovni prostor. Pri uporabi stanovanja za opravljanje dejavnosti namreč ne gre za spremembo namembnosti stanovanja skladno s predpisi o graditvi objektov in ne za spremembo rabe stanovanja.

Koga je potrebno obvestiti?

Ob začetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik o tem obvestiti upravnika.

Pravno nasledstvo

Pravica opravljati dejavnost v delu stanovanja ne preide na pravnega naslednika v primeru prenosa etažne lastnine. Gre za pravico, ki gre posameznemu pridobitelju, in vsak nov lastnik stanovanja bo moral pridobiti dovoljenje v svojem imenu, četudi je predhodni lastnik opravljal enako dejavnost.

Pristojnost stanovanjskega inšpektorja

V primeru, ko ne gre za dovoljeno dejavnost (dejavnost moti sostanovalce pri mirni rabi stanovanj in povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov stanovanj) ter v primeru, ko etažni lastnik ni pridobil zadostnega števila soglasij k opravljanju dejavnosti v delu stanovanja, ali v primeru, ko se dejavnost izvaja v nasprotju s soglasji, lahko stanovanjski inšpektor prepove opravljanje dejavnosti.

Prepoved opravljanja dejavnosti preneha ob pridobitvi ustreznih soglasij.

Če opravljate dejavnost v najemniškem stanovanju, bo inšpektor dolžan ob morebitni prepovedi opravljanja dejavnosti o tem obvestiti lastnika stanovanja.

Poleg prepovedi opravljanja dejavnosti vas lahko doleti tudi globa, kot jo določa 168. člen Stanovanjskega zakona RS v razponu od 500 do 1.200 EUR.

Katere so tiste dovoljene dejavnosti, za katere moramo pridobiti soglasje etažnih lastnikov?

Veliko ljudi uporablja svoje stanovanje tudi za dejavnosti, kot so pisanje člankov in druga intelektualna dela, šivanje za lastne potrebe, izdelovanje glinenih izdelkov in podobno. Vse to so dejavnosti, za katere ne potrebujemo nobenega soglasja ali dovoljenja, saj sodijo v sklop bivanja.

Dejavnosti, ki jim je ta članek namenjen, niso vezane na posebne predpise v smislu dodatnih dovoljenj ali uporabnih dovoljenj. Tukaj je bistveno, da z izvajanjem dejavnosti ni moteno okolje. Če pa bi želeli opravljati npr. proizvodno ali servisno dejavnost, boste morali izpolnjevati še dodatne zahtevane pogoje, saj bo stopnja motenja okolja večja (tu bo potrebno tudi uporabno dovoljenje). Zahtevani pogoji so odvisni od vrste dejavnosti, ki jo opravljamo in jo določa specialna zakonodaja ter podzakonski akti (npr. pravilniki ministrstev, odloki občin ipd.).