Odgovor strokovnjaka: Sobodajalstvo ali kako legalizirati svoj AirBnb posel?

V tokratni rubriki Odgovor strokovnjaka bomo predstavili celoten postopek pravne ureditve oddajanja nastanitvenih obratov s strani fizične osebe, bodisi preko posrednikov kot je AirBnB bodisi samostojno ter pogoje, ki jih mora t. i. sobodajalec pri tem izpolnjevati.
Odgovor strokovnjaka: Sobodajalstvo ali kako legalizirati svoj AirBnb posel?

Odgovor strokovnjaka: Sobodajalstvo (Vir slike: liitlevisuals.com)

Vprašanje:

Kaj je sobodajalstvo, kateri so pogoji za opravljanje tovrstne dejavnosti in kakšen je postopek legalizacije sobodajalstva?

Odgovor:

Vedno več je posameznikov, ki samostojno ali pa preko popularnih posrednikov nastanitvenih možnosti (kot so airbnb.com, booking.com, vrbo.com, roomorama.com ipd.) ponujajo turistom bivanje v svojih stanovanjih in hišah. Da pa bi bilo dotično poslovanje pravno in davčno pravilno, je potrebno upoštevati v nadaljevanju predstavljene določbe slovenske zakonodaje. 

Za začetek velja pojasniti, kdo sploh je lahko sobodajalec. Sobodajalec je po določbah Zakona o gostinstvu lahko fizična oseba, samostojni podjetnik posameznik, društvo ali pravna oseba, ki nudi gostom nastanitev z zajtrkom ali brez, v lastnem ali v najetem stanovanju ali počitniški hiši, s soglasjem pristojnega organa samoupravne lokalne skupnosti pa tudi v drugih prostorih.

Omejitve za sobodajalca – fizično osebo:

V kolikor je sobodajalec fizična oseba, zanj obstajajo določene omejitve glede opravljanja sobodajalstva:

  • sobodajalstvo lahko opravlja zgolj občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu oz. 150 dni, ki so lahko razporejeni čez celo leto), 
  • ponuja lahko največ 15 ležišč in
  • vpisati se mora v Poslovni register Slovenije.

Obvezen vpis sobodajalca v Poslovni register:

Vpis v register sobodajalcev bodoči sobodajalec opravi tako, da izpolni obrazec PRS-1 sd in ga pošlje na AJPES.

Kategorizacija in označitev nastanitvenega obrata:

Naslednji korak je kategorizacija nastanitvenega obrata (“število zvezdic oziroma jabolk, v primeru turistične kmetije”). Kriterije za slednje določa Pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih obratov. V prilogi le-tega so kategorizacijski listi, namenjeni določitvi števila zvezdic oziroma jabolk. 

Sam objekt je nato potrebno označiti s številom zvezdic (na vhodu ali v skupnih prostorih, recepciji…) skladno s Sklepom o določitvi simbolov za označevanje kategorije in obliki označevalnih tabel za posamezno vrste kategoriziranih nastanitvenih obratov.

Minimalni tehnični pogoji za nastanitveni obrat:

Nepremičnina, ki jo sobodajalec oddaja, mora izpolnjevati minimalne tehnične pogoje kot so določeni v Pravilniku o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti.

Soglasje etažnih lastnikov v primeru oddajanja nastanitvenega obrata v bloku ali večstanovanjski hiši:

Če je sobodajalec v bloku ali večstanovanjski hiši oddaja svojo nepremičnino za turistične namene, mora za to pridobiti soglasje 75% etažnih lastnikov in nujno tistih, ki neposredno mejijo na njegovo etažno lastnino ter o dejavnosti sobodajalstva obvestiti upravnika, saj se v tem primeru oddajanje nepremičnine obravnava kot za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja po 14. členu Stanovanjskega zakonika. Če sobodajalec oddaja stanovanje v “klasične”, neturistične namene, tovrstnih soglasij ni potrebno pridobivati. 

Požarna varnost in dostop za invalide:

Nepremičnina, ki jo oddaja sobodajalec, mora imeti urejeno tudi požarno varnost (redno vzdrževani gasilni aparati, načrt evakuacije itd). Nekatere stanovanjske stavbe morajo imeti tudi primerno urejen dostop za invalide kot to določa Pravilnik o zahtevah za zagotavljanje neoviranega dostopa, vstopa in uporabe objektov v javni rabi ter večstanovanjskih stavb.

Prispevki:

Sobodajalec mora plačevati mesečne prispevke v višini 27,12 EUR (oziroma na letni ravni 325,44 EUR).

Slednji so sestavljeni iz:

  • pavšalni prispevek za pokojninsko in invalidsko zavarovanje = 13,51 EUR
  • pavšalni prispevek za zavarovanje za primer poškodbe pri delu in poklicne bolezni = 3,40 EUR
  • pavšalni prispevek za zdravstveno zavarovanje = 10,21 EUR

Davki:

Sobodajalec mora obračunati in plačati akontacijo dohodnine (podobno kot pri s.p. ali kot normiranec ali se ugotavlja davčna osnova preko dejanskih odhodkih), razen če ne oddaja turistom. V tem primeru mora obračunati davek od dajanja premoženja v najem, kot vsak drug najemodajalec. Postavlja se vprašanje vsebinske smiselnosti tovrstne davčne zahteve, saj zakonodaja ne preprečuje sklenitve najemne pogodbe s turistom, tudi če ta pogodba traja le 1 dan ali pa par dni.

Ostale obveznosti:

Poleg vsega zgoraj naštetega mora sobodajalec opravljati še naslednje obveznosti:

  • občini plačevati turistično takso, ki je v skladu z veljavnim odlokom občine, v katerem se nahaja nepremičnina (najkasneje do 25. v mesecu za pretekli mesec)
  • voditi knjigo gostov
  • pošiljati seznam gostov policiji na elektronski način preko aplikacije e-gost

Davčne blagajne:

Prejemanje plačil v gotovini zahteva od sobodajalca tudi uporabo davčne blagajne ali pa vsaj vezane knjige računov v predhodnem obdobju (do 31.12.2017).

Atipični DDV zavezanec:

Če bo sodobdajalec za oglaševanje in posredovanje pri oddaji svojih nastanitvenih obratov uporabljal eno od platform za te namene (npr. airbnb.com), se mora identificirati za atipičnega DDV zavezanca.

Viri:

  • Pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih obratov
  • Sklepom o določitvi simbolov za označevanje kategorije in obliki označevalnih tabel za posamezno vrste kategoriziranih nastanitvenih obratov
  • Stanovanjski zakonik
  • Pravilniku o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti
  • Pravilnik o zahtevah za zagotavljanje neoviranega dostopa, vstopa in uporabe objektov v javni rabi ter večstanovanjskih stavb
  • Zakon o dohodnini
  • Zakon o davku od dohodkov pravnih oseb

To besedilo je bilo pripravljeno na podlagi zakonodaje ter sodne in upravne prakse, veljavne v času priprave besedila. V primeru kasnejših sprememb zakonodaje, sodne ali upravne prakse avtor in Zavod mladi podjetnik ne odgovarjata za ažurnost oziroma uskladitev besedila s kasnejšimi spremembami.

Iščete pravno pomoč? Preverite naše pravno svetovanje >>

Morda vas zanima tudi sorodna vsebina
Startup pravnik

Startup pravnik

Startup pravnik pogosto naleti na primere mladih podjetnikov ali ekip, ki imajo razvito idejo ali produkt in so pred kratkim vstopili na trg z odličnim produktom, zagreto ekipo in rastočo prodajo. Kaj pa, če na podjetje pogledamo s formalnopravnega vidika: je res vse tako, kot mora biti? Preberite več >>

Registracija blagovne znamke

Registracija blagovne znamke

Blagovna znamka je tako rekoč srce in duša vsakega uspešnega podjetja. Lahko predstavlja ugled, prestiž, kakovostno blago ali storitve, obljubo po napredku in nečem novem, zvestobo, konsistentnost. Njen bistveni element, celo cilj, je prepoznavnost. Preberite več >>


Ali gentlemanski sporazum zavezuje stranki?

Ali gentlemanski sporazum zavezuje stranki?

Gentlemanski sporazum, za katerega pogosteje uporabljamo angleški izraz gentlemen's agreement, je oblika nepravnega dogovora, ki med strankama ustvarja neko moralno zavezo. Preberite več >>

Odgovor strokovnjaka: Pogodbi o zaposlitvi in o poslovodenju

Odgovor strokovnjaka: Pogodbi o zaposlitvi in o poslovodenju

V tokratni rubriki Odgovor strokovnjaka vam predstavljamo odgovore na vprašanja: Se zaposliti v lastni družbi na podlagi pogodbe o zaposlitvi ali pogodbe o poslovodenju? Katera pogodba je za mladega podjetnika najprimernejša? Katera pogodba je finančno najugodnejša? Preberite več >>

Pogoji za odprtje turistične agencije

Pogoji za odprtje turistične agencije

Turizem je v zadnjem času v polnem razmahu. Ker gre za zelo dobičkonosno panogo, je tudi interes za odpiranje turističnih agencij vse večji, zato smo pregledali kakšni so pogoji za odprtje turistične agencije. Preberite več >>

Kaj je drop shipping?

Kaj je drop shipping?

Drop shipping je angleški izraz za vrsto prodajne sheme, ki skrajša dobavno verigo med kupcem in proizvajalcem, zaradi manj posrednikov in prodajnih marž pa omogoči nižje cene. Priljubljen ponudnik modela drop shipping je AliExpress oziroma AliBaba. Preberite več >>

Odgovor strokovnjaka: Prihodkovna meja pri normirancih

Odgovor strokovnjaka: Prihodkovna meja pri normirancih

Tokratna rubrika Odgovor strokovnjaka bo namenjena podjetnikom, ki svojo davčno osnovo ugotavljajo z upoštevanjem normiranih odhodkov, t. i. normirancem. Preberite več >>

Odgovor strokovnjaka: Denarno nadomestilo za brezposlenost

Odgovor strokovnjaka: Denarno nadomestilo za brezposlenost

Kaj je denarno nadomestilo za brezposelnost, kdaj pripada posamezniku, kako jo uveljavi in kakšni so roki, ki jih mora pri tem upoštevati? Preberite več >>

Pogosto zastavljena vprašanja

Pogosto zastavljena vprašanja

V tem dokumentu smo zbrali najbolj pogosto zastavljena vprašanja, ki se porajajo mladim podjetnikom ob prvih korakih vstopa v podjetništvo. Odgovori so preverjeni s pomočjo prakse ali strokovnjakov. Zbrana vprašanja so na kratko opisana spodaj, odgovore pa si v celoti lahko ogledate na spodnjih povezavah. Preberite več >>

Oznake: