Trenutno se pogodbe za najem poslovnih prostorov sklepajo na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)[1]. Gre za poseben zakon, ki ureja najemne pogodbe izključno za poslovne prostore. Vsebuje pa problematično prisilno normo, in sicer da se najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, lahko odpove samo sodno.
Prenehanja najemne pogodbe za poslovni prostor v praksi povzroča nemalo težav, postopek pa je lahko za stranke izjemno zahteven in predvsem dolgotrajen. Za današnje razmere je takšna določba nerazumna, zato se že nekaj časa govori o nujnosti posodobitve pravil na tem področju.
Pripravlja se novela[2] Stanovanjskega zakona (SZ-1)[3], ki bo razveljavila Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Po uveljavitvi sprememb bo končno mogoče sklepati poslovne najeme po Stanovanjskem zakonu, kar bo prineslo težko pričakovano spremembo na področju odpovedi same najemne pogodbe. Za odpoved najemne pogodbe namreč ne bo več potrebna sodna intervencija, kar bistveno olajšuje sam postopek odpovedi najemne pogodbe.
Na kaj morate biti pozorni pri sklepanju najemne pogodbe za poslovni prostor?
Najemna pogodba se lahko sklene za določen ali nedoločen čas. V primeru sklenitve pogodbe za določen čas, le te ni mogoče odpovedati pred potekom časa, kljub temu pa lahko najemodajalec od nje odstopi zaradi krivdnih razlogov na strani najemnika. Ti primeri so taksativno našteti, in sicer če najemnik uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali malomarno, če zamuja s plačilom najemnine in če najemodajalec sam potrebuje poslovni prostor (zakonski krivdni razlog in krajši (osemdnevni) odpovedni rok po Obligacijskem zakoniku (OZ)[4]).
Zadeva postane kompleksnejša pri najemni pogodbi za nedoločen čas, saj zakon kot način prenehanja določa sodno odpoved in odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od enega leta. Najemna pogodba se sicer lahko odpove kadarkoli, z vložitvijo tožbe na območju katerega se nahaja poslovni prostor, pri čemer odpovedni rok prične teči, ko je tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe vročen najemniku. Dolg odpovedni rok ter proces sodnega postopka tako najemodajalcu onemogočata hitro pridobitev poslovnih prostorov v svojo posest.
Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih je bil sprejet 25.04.1974 in je v veljavi z manjšimi dopolnitvami že skoraj 50 let. Z uveljavitvijo Novele Stanovanjskega zakona bo njegova veljava prenehala, kljub temu pa se bo še naprej uporabljal za pogodbe sklenjene na njegovi podlagi. S prenehanjem njegove uporabe za nova razmerja se bo sam postopek morebitne odpovedi najemne pogodbe bistveno pospešil in olajšal.
VIRI:
[1] Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US in 87/11 – ZMVN-A)
[2] e-uprava.gov.si/
[3] Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19 in 189/20 – ZFRO)
[4] Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631)
