Prodaja nepremičnine: ali poznate vaše davčne obveznosti?

Lastnik nepremičnine bo torej ob njeni prodaji lahko postal zavezanec za plačilo kar dveh davkov. Napoved za odmero obeh davkov bo zavezanec vložil pri davčnem uradu, na ozemlju katerega leži nepremičnina, ki se prodaja.

Davek na promet nepremičnin

Plačnik davka na promet nepremičnin je praviloma prodajalec nepremičnine. Davek pa lahko poravna tudi kupec nepremičnine, kadar se stranki tako dogovorita v sami kupoprodajni pogodbi.

Davek na promet nepremičnin se plača po stopnji 2% od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Davek na promet nepremičnin se šteje kot prihodek občine, kjer nepremičnina leži in se plača na prehodni davčni podračun občine.

Za prenos nepremičnin se pri tem šteje tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino;
• finančni najem nepremičnine;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje nepremičnine čez mejo, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega.

Ravno tako se za prenos nepremičnin šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek ni bil plačan.

V primeru, da je prodajalec podjetje, ki nepremičnino prodaja z ddv, se davek na promet nepremičnin ne zaračuna.

Obveznost prodajalca

Prodajalec nepremičnine je dolžan vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15 dneh po sklenitvi pogodbe. To lahko stori osebno ali po pošti, pri finančnem uradu, na območju, kjer leži nepremičnina. Davčna obveznost nastane s sklenitvijo pogodbe, ki je podlaga za prenos nepremičnine ali s pravnomočnostjo sodne odločbe. Priloga k napovedi je tudi originalna kupoprodajna pogodba in dokazilo o lastništvu, če slednje ni razvidno iz zemljiške knjige.

Če je bila nepremičnina pridobljena po 1.1.2002, je lastnik (fizična oseba) dolžan vložiti tudi napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala, ravno tako v 15 dneh po sklenitvi pogodbe.

Odmera in plačilo davka

Davčni organ bo po prejemu napovedi zavezancu odmeril davek, ki znaša 2% od vrednosti nepremičnine. Če vrednost, ki je navedena v pogodbi, ustreza primerljivi tržni vrednosti nepremičnine, se izda odločba v skrajšanem postopku in zavezancu se vroči plačilni nalog. Po prejemu plačila davčni organ nato na originalnem izvodu pogodbe potrdi, da je davek odmerjen in plačan. To potrdilo je pogoj za overitev podpisov na pogodbi pri notarju in posledično pogoj za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Dohodnina od dobička iz kapitala

Odsvojitev nepremičnine, ki zajema predvsem prodajo, dajanje v dar, zamenjavo, ipd., pridobljene po 1.1.2002 se obdavči z dohodnino, ne glede na to, ali je bila nepremičnina odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju. Davčni zavezanci morajo napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine, pridobljene po 1.1.2002, oddati v primeru, da so:

• rezidenti Slovenije, kadar nepremičnina leži na območju Slovenije,
• rezidenti Slovenije, kadar nepremičnina leži v tujini,
• nerezidenti Slovenije, kadar nepremičnina leži na območju Slovenije.

Napoved je potrebno oddati v 15 dneh od odsvojitve, pri finančnem uradu kjer nepremičnina leži.

Izračun davka

Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka je določena v višini 25% in se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje. Po petih letih bo stopnja davka 20%, po desetih 15%, po petnajstih 10%, po dvajsetih letih imetništva pa tega davka več ne bo potrebno plačati.

Davčno osnovo znižujejo:

• normirani stroški,
• plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter
• dejanski stroški, ki jih je imel zavezanec zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine.

Za dokazovanje slednjih mora zavezanec predložiti dokazila, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev in izvajalcev storitev pridobi račune za opravljeno delo in jih hrani.

Davek od dobička iz kapitala se odmeri z odločbo in se plača na prehodni davčni podračun (proračun države).

Komu tega davka ni potrebno plačati?

Zakonodaja v zvezi z obveznostjo plačila dohodnine od dobička iz kapitala določa tudi izjemo, kadar prodajalcu nepremičnine, kljub izpolnjevanju ostalih pogojev, tega davka ne bo potrebno poravnati. Za to izjemo gre pri prodaji stanovanja ali stanovanjske hiše (z največ dvema stanovanjema s pripadajočim zemljiščem) s strani posameznika, ki je tam imel stalno prebivališče, je tam dejansko bival (neprekinjeno) zadnja tri leta pred prodajo in je nepremičnino imel v lasti. Tak posameznik bo torej zavezan le za plačilo davka na promet nepremičnin, ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.

Ta članek je bil pripravljen na podlagi zakonodaje ter sodne in upravne prakse, veljavne v času priprave besedila. V primeru kasnejših sprememb zakonodaje, sodne ali upravne prakse avtor in Zavod mladi podjetnik ne odgovarjata za ažurnost oziroma uskladitev besedila s kasnejšimi spremembami.