Novi Gradbeni zakon: lažja pridobitev gradbenega dovoljenja in legalizacija črnih gradenj

Gradbeni zakon (v nadaljevanju GZ) je nadomestil prejšnji Zakon o graditvi objektov in na področju gradenj prinesel številne novosti in poenostavitve postopkov. Uveden je bil nov koncept dovoljevanja gradenj, ki v določenih primerih omogoča pridobitev gradbenega dovoljenja (v nadaljevanju GD) s predložitvijo manj obsežne dokumentacije kot do sedaj. V postopku izdaje GD pa sodelujejo tudi strokovnjaki s področij gradbeništva in arhitekture.

Katera področja ureja GZ?

V GZ so urejena področja projektiranja, dovoljevanje gradnje, gradnja sama, uporaba, vzdrževanje in inšpekcijsko nadzorstvo. Posebej so določeni pogoji za začetek gradnje in uporabe objektov, gradnje brez GD in pristojnosti dovoljevanja (upravne enote in Ministrstvo za okolje in prostor). Zakon pa določa tudi objekte državnega pomena, udeležence pri gradnji in opredeljuje inšpekcijske pristojnosti (občinski in državni inšpektorji).

Kaj je gradbeno dovoljenje in kdaj je potrebno?

Gradbeno dovoljenje je odločba, s katero se investitorju dovoljuje gradnja. Zahteva se v primeru novogradenj, rekonstrukcij in sprememb namembnosti objektov. GD pa ni potrebno, če gre za enostaven ali začasen objekt, vzdrževanje ali odstranitev objekta, vzdrževalna dela v javno korist ali izvrševanje izrečenega inšpekcijskega ukrepa. GD preneha veljati, če v  5 letih od pravnomočnosti investitor ne prijavi začetka del.

Za izdajo dovoljenj po GZ je načeloma pristojna upravna enota na območju katere leži objekt. Izjema velja le za objekte državnega pomena in objekte z vplivi na okolje.

GD mora vsebovati podatke o investitorju, opis gradnje, vrsto objekta, podatke o zemljiški parceli in določitev gradbene parcele, podatke o dokumentaciji za pridobitev GD, pogoje za izvedbo gradnje, vzdrževanje in uporabo, podatke o mnenjih, veljavnost GD, ugotovitev, da ni škodljivih vplivov na naravo, omilitvene ukrepe in razveljavitev predodločbe investitorja.

V določenih primerih bo GD potrebno na novo pridobiti za že obstoječe objekte. Gre za primere, ko se z odstopanji v GD v samem bistvu spremenita objekt in njegova namembnost. Izpolnjena pa morata biti oba pogoja hkrati (npr. kozolec se spreminja v gostinski lokal).

Pogoji za izdajo GD

Upravni organ izda GD, ko so izpolnjeni pogoji, v naslednjih primerih:

• gradnja je skladna z določbani prostorskega izvedbenega akta,
• dokumentacijo za pridobitev GD sta podpisala projektant in vodja projekta, ki je bil v času izdelave dokumentacije vpisan v imenik pristojne poklicne zbornice,
• nameravana gradnja je skladna s predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj,
• zagotovljena bo minimalna komunalna oskrba,
• nameravana gradnja ne bo škodljivo vplivala na varstvene cilje varovanih območij, njihovo celovitost in povezanost, če je za objekt, za katerega se zahteva gradbeno dovlojenje treba izvesti presojo sprejemljivosti,
• investitor je v ZK vpisan kot lastnik ali imetnik stvarne pravice, ki mu daje pravico graditit na tuji nepremičnini, na kateri je predvidena gradnja,
• plačan je komunalni prispevek, itd.

Novosti, ki jih prinaša Gradbeni zakon

Namen GZ je v prvi vrsti zaščitita javnega interesa pri gradnji objektov. Prav iz tega razloga zakon spreminja številne izraze in uvaja novosti. Slednje veljajo na področju pridobivanja GD, pravne varnosti za vlagatelje ter nadzora in legalizacije (neproblematičnih) črnih gradenj. Nekaj najpomembnejših sprememb pa navajamo v nadaljevanju.

Širša definicija objekta

GZ spreminja in širi definicijo objekta tudi na določene gradbene posege, ki po prej veljavnem zakonu niso imeli lastnosti objekta in so zato bili izvzeti iz sistema nadzora. Med drugim iz definicije umika pogoj povezanosti objekta s tlemi. Objekt tako ni več le stavba kot taka, ampak zajema tudi druge gradbene posege in gradbene inženirske objekte (tudi npr. hišice na drevesu, mostove ipd.). GZ objekt definira kot stavbo, gradbeni inženirski objekt ali drug gradbeni poseg, narejen z gradbenimi, zaključnimi gradbenimi ali inštalacijskimi deli, sestavljen iz gradbenih proizvodov, proizvodov ali naravnih materialov, skupaj s trajno vgrajenimi inštalacijami in napravami v objektu, ki so namenjene delovanju objekta.

Možnost pridobitve delnega dovoljenja (predodločbe)

GZ na novo uvaja tudi možnost pridobitve delnega dovoljenja (predodločbe), glede skladnosti s prostorskimi akti in drugimi predpisi. Ta bo za 2 leti investitorju zagotovil, da že o odločenem ne bo potrebno ponovno odločati. Investitor bo s predodločbo še pred vložitijo zahteve za izdajo GD pridobil odločitev upravnega organa (npr. glede dejanske zazidljivosti zemljišča) ali se zavaroval pred nepričakovano spremembo prostorskega akta ali drugih predpisov. Zahtevo za izdajo predodločbe lahko investitor vloži za zahtevne ali manj zahtevne objekte pred vložitvijo zahteve za izdajo GD. S tem bo še pred nakupom zemljišča zagotovljeno, da bo gradnja lahko realizirana, saj so za to izpolnjeni pogoji.

Obvezna prijava začetka gradnje

GD da investitorju pravico nekaj zgraditi, šele s prijavo začetka gradnje pa pokaže, da želi to pravico tudi udejanjati. Investitor mora zato na upravni enoti 8 dni pred začetkom izvajanja gradnje njen začetek napovedati. Hkrati s prijavo je potrebno oddati tudi projekt, iz katerega je razvidno izpolnjevanje bistvenih zahtev in zapisnik o zakoličenju. Prijava je sicer potrebna tudi pri odstranitvi objektov, ne pa tudi pri spreminjanju namembnosti, vzdrževanju in začasnih objektih.

Integralni in skrajšani postopek

GZ pozna 3 vrste postopkov, v katerih se izda GD. Kot novost je uveden integralni postopek, ki se izvede pri objektih z vplivi na okolje. V takih primerih se postopek izdaje GD in postopek presoje vplivov na okolje združita. Na koncu postopka se izda GD, ki združuje odločitev o izpolnjevanju pogojev za izdajo GD in okoljevarstvenega soglasja.

GD pa se lahko pridobi tudi po skrajšanem postopku. To je omogočeno, če investitor predloži vso potrebno dokumentacijo, dokazila in mnenja. Pogoj za izvedbo je predložitev soglasij vseh oseb, ki imajo status stranke in pozitivnega mnenja občine glede skladnosti s prostorskimi akti in drugimi predpisi.

Obvezen nadzor gradnje

Pri projektih, ki zahtevajo GD je potrebno, da je pri gradnji udeležen nadzornik. Gre za pravno ali fizično osebo, ki kot udeleženec pri graditvi objektov izvaja nadzor nad gradnjo. Imenuje ga investitor in mora izpolnjevati pogoje za pooblaščenega arhitekta ali inženirja. Nadzornik ni potreben v primeru nezahtevnega objekta, ki ga bo gradil ustrezno usposobljen izvajalec.

Možnost legalizacije črnih gradenj

GZ vsebuje tudi določbe o možnosti legalizacije črnih gradenj. Gre za legalizacijo objektov, ki so nelegalni ali so zgrajeni tako, da odstopajo od GD (npr. večje dimenzije, drugačna streha ipd.). Zahtevo za pridobitev uporabnega dovoljenja je mogoče vložiti za objekte, ki so bili zgrajeni pred uveljavitvijo zakona in za katere je ugotovljeno, da so odstopanja od GD zakonsko dopustna.

Objekti ki izpolnjujejo pogoje, bodo lahko legalizirani v rednem postopku, z naknadno pridobitvijo gradbenega ali uporabnega dovoljenja. Še prej bo potrebno preverjanje skladnosti gradnje s predpisi, objekt pa bo moral izpolniti tudi pogoje glede varnosti in negativnih vplivov na okolje.

Objekti zgrajeni pred 1968, objekti gospodarske in javne infrastrukture zgrajeni pred osamosvojitvijo, enostanovanjske stavbe z izdanim GD in nekateri obrambno zaščitni objekti, bodo lahko legalizirani po milejših pogojih, ki so veljali v prejšnjem zakonu o gradbeništvu. Za objekte zgrajene pred 1998, pa bo mogoče pridobiti dovoljenje za objekt daljšega obstoja.

Legalizacija pa ne bo mogoča v primeru zelo problematičnih objektov. Sem spadajo npr. nevarni objekti, za katere je že bil izrečen inšpekcijski ukrep in neposredno ogrožajo življenje in zdravje ljudi, premoženje večje vrednosti in sosednje objekte.

Inšpekcijski nadzor

Inšpekcijski nadzor se izvaja na področju prijav začetka gradnje, izpolnjevanja bistvenih zahtev, nelegalnih in nevarnih objektov ter neskladne uporabe. Nadzor glede gradenj, za katere je predpisano GD izvajajo državni gradbeni inšpektorji. Če za gradnjo ni predvideno GD, bo za to pristojna občinska inšpekcija.

V primeru kršitev so kazni precej višje kot do uveljavitve GZ. Za gospodarske subjekte se za prekršek gibajo med 5.000 in 60.000 evri, za odgovorno osebo gospodarskega subjekta pa med 2.500 in 7.000 evri.

Udeleženci pri gradnji objektov

GZ ureja tudi položaj udeležencev v postopku graditve objekta in določa njihove naloge in obveznosti.

Investitor – Investitor je udeleženec pri graditvi objektov, ki vloži zahtevo za pridobitev GD, prijavi gradnjo, jo naroči ali jo za lastne potrebe izvaja sam. Njegova obveznost je pridobitev vseh potrebnih dovoljenj, poskrbeti mora za vse potrebne vloge, naročila, prijave in ostalo obvezno dokumentacijo. Če za objekt ni potrebno GD, potem zagotovi, da objekt ni v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom ter ostalimi predpisi. Njegova naloga pa je tudi pridobitev mnenj ali soglasij in drugih dovoljenj, če je to potrebno. Zagotovi tudi zakoličenje in evidentiranje objekta po končani gradnji.

Projektant – Projektant je odgovoren za izdelavo, celovitost in medsebojno usklajenost vseh delov projektne dokumentacije ter njihovo skladnost s predpisi. Za vodenje izdelave projektne dokumentacije mora določiti pooblaščenega arhitekta ali inženirja (vodjo projekta), ki dokumentacijo tudi potrdi.

Nadzornik – Nadzornik izvaja nadzor nad izpolnjevanjem zahtev zakona in skrbi za pravočasno preprečevanje napak. Redno spremlja gradnjo objekta na sami lokaciji, zagotovi kakovost nadzora, opozarja na napake in kršitve ter ustavi gradnjo, če se kršitve ne odpravijo.

Izvajalec – Izvajalec kot pravna ali fizična oseba zgotavlja kakovost izvedbe del, izvaja gradnjo, obvešča nadzornika ter zagotavlja varnost in zdravje delavcev. Določiti mora tudi vodjo del, ki usklajuje dela na gradbišču in skrbi za izvajanje del v skladu s projektno dokumentacijo.

Uporabno dovoljenje

Po koncu gradnje, za katero se zahteva GD je potrebno pridobiti uporabno dovoljenje (v nadaljevanju UD). UD je odločba, s katero se dovoljuje uporaba objekta. Potrebna je za vsak objekt, ki potrebuje GD in je pogoj za dodelitev hišne številke. Izjema velja za nezahtevne objekte, kjer pridobitev UD ni potrebna.

UD je pri vseh objektih (razen zahtevnih objektih in objektih z vplivi na okolje) mogoče nadomestiti z izjavami projektanta, vodje gradnje in izvajalca. Pri zahtevnih objektih in objektih z vplivi na okolje, se izda po posebnem ugotovitvenem postopku s tehničnim pregledom, v ostalih primerih pa z izjavami udeležencev.

Vlogo za UD vloži investitor po dokončanju gradnje, na posebnem obrazcu. Zahtevi se priložijo izjave projektanta, nadzornika in izvajalca, da so dela dokončana in so skladna z izdanim GD in da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve.

Pri spremembi namembnosti objekta je potrebno zahtevi za izdajo UD priložiti samo izjavo nadzornika, da je sprememba izvedena v skladu z GD in da so izpolnjene bistvene zahteve.

VIRI: Gradbeni zakon (GZ), Ministrstvo za okolje in prostor