Sklepanje najemne pogodbe za poslovni prostor

poslovni prostor

Vsak objekt, v katerem se nahaja poslovni prostor, mora, ne glede na dejavnost praviloma imeti uporabno dovoljenje. To dovoljenje izda pristojna upravna enota (oddelek za okolje in prostor) za območje, kjer leži nepremičnina.

Najem poslovnega prostora

Pri najemu poslovnih prostorov previdnost ni odveč tako za najemodajalca kot za najemnika. Težavam se lahko izognete s pravilno napisano najemno pogodbo in poznavanjem svojih pravic in obveznosti, ki izhajajo iz nje.

Najem poslovne stavbe ali poslovnih prostorov nastane s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom. Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, drugače ni veljavna.

Določila v najemni pogodbi iz Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih( ZPSPP)

V kakšnem stanju mora biti poslovni prostor ob izročitvi?

Najemodajalec izroči najemniku poslovno stavbo oz. poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo. Dolžnost najemodajalca je tudi, da poslovni prostor v takem stanju vzdržuje. Če najemodajalec te obveznosti iz najemnega razmerja ne izpolnjuje, ima najemnik pravico do odškodnine za škodo in možnost odstopa od pogodbe. Lahko pa tudi sam uredi poslovni prostor, da bo v takšnem stanju, v kakršnem bi mu ga moral najemodajalec izročiti.

V sami najemni pogodbi je pomembno, da konkretno definirate poslovni prostor. Navedeno mora biti, koliko kvadratnih metrov ta obsega, kaj vse je v njem, na katerem naslovu je poslovni prostor itd. Poslovni prostor si pred podpisom najemne pogodbe oglejte in v pogodbo vključite klavzulo, da ga vzamete v najem v takšnem stanju, v kakršnem je bil ogledan.

V najemni pogodbi se določi tudi rok izročitve ključev poslovnega prostora in primopredaja poslovnega prostora.

Najemnina

V najemni pogodbi se določi višino najemnine ter kaj je najemnik poleg najemnine še dolžan redno plačevati. V dodatne stroške štejemo obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške dobave energije, porabo vode, zavarovanje poslovnega prostora itd. V najemni pogodbi se določi tudi datum, do katerega se poravnajo najemnina in drugi stroški. V primeru zamude je najemnik dolžan plačati zakonske zamudne obresti.

Namen uporabe

Kot najemnik poslovnega prostora imate pravico uporabljati poslovni prostor samo v namen, ki je določen v pogodbi. Zato je pomembno, da sam namen pravilno definirate.

S poslovnim prostorom morate ravnati z vso potrebno skrbnostjo.  Za najemnika velja, da je dolžen poravnati škodo na poslovni stavbi oz. na poslovnem prostoru, ki jo je sam povzročil.

pisarna (vir: Pixabay)

Najemna pogodba je lahko sklenjena za določen ali nedoločen čas

Določiti morate tudi, ali je najemna pogodba sklenjena za določen ali nedoločen čas.

Pogodba, ki je sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Če ste sklenili najemno pogodbo za določen čas, je pred tem rokom nihče od strank ne more enostransko odpovedati. Če po poteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, še naprej uporabljate poslovni prostor, najemodajalec pa v roku enega meseca ne vloži zahteve za izpraznitev, se šteje, da je bila pogodba obnovljena za nedoločen čas.

Postopek odpovedi najemne pogodbe

V primeru, če ste v pogodbi čas trajanja navedli kot nedoločen, se morate zavedati postopka odpovedi. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih določa, da mora biti v tem primeru odpoved sodna. To pomeni, da dopis nasprotne strani o odpovedi nima pravnega učinka. Tisti, ki odpoveduje pogodbo, mora vložiti oblikovalno tožbo, s katero zahteva odpoved najemnega razmerja.

V praksi se opaža, da stranke velikokrat napačno odpovedujejo pogodbo. Napako lahko odkrijete šele čez leto dni, ko vaš najemodajalec sporoči, da je bila odpoved dana v napačni obliki. To pomeni, da morate še dodatno leto plačevati najemne stroške.

Od najemne pogodbe lahko tudi odstopite, če kot najemnik oziroma najemodajalec opazite, da je prišlo do kršitev pogodbe iz krivdnih razlogov na nasprotni strani. V zakonu so ti pogoji točno določeni. Lahko pa v pogodbi določite tudi druge pogoje za odstop od pogodbe. Zakonski razlogi za odstop so lahko neplačevanje najemnine, če uporabljate poslovni prostor v nasprotju s pogodbo itd.

Koristno je, da se v najemni pogodbi določi tudi klavzulo o pogodbeni kazni. Gre za pavšalizacijo odškodnine v primeru, če najemnik zamudi z izročitvijo poslovnega prostora. Prav tako je določeno, v kakšnem stanju se mora poslovni prostor vrniti. Ob izročitvi prostora se sestavi zapisnik o njegovem stanju.