Pravni vidiki najema poslovnega prostora
Najemodajalca in najemnika poslovnega prostora zakon danes veže veliko manj kot nekoč, zato je toliko pomembneje, da je najemna pogodba natančna. Na nekatere pravne pasti morajo paziti tako najemodajalci kot najemniki, da jim najemno razmerje ne bi povzročalo nepotrebnih stroškov.
Najem poslovnega prostora
Najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov je od leta 1974 urejal Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki pa je s 19. junijem 2021 (z novelo Stanovanjskega zakona, SZ-1E, Uradni list RS, št. 90/21, 52. člen) prenehal veljati; uporablja se le še za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred tem datumom.
Pomembna sprememba: Pravila, opisana v nadaljevanju (pisna oblika, sodna odpoved, enoletni odpovedni rok), veljajo le za najemne pogodbe, sklenjene pred 19. junijem 2021. Za pogodbe, sklenjene po tem datumu, ZPSPP ne velja več, najemno razmerje pa urejata predvsem Obligacijski zakonik (OZ, 587.–618. člen) in sama najemna pogodba, ki jo stranki oblikujeta veliko bolj svobodno – brez obveznega enoletnega odpovednega roka in brez obvezne sodne odpovedi.
V skladu z zakonom nastane najemno razmerje s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, ki pa mora biti sklenjena v pisni obliki, sicer ne velja. Zaradi dokazljivosti priporočamo, da vsako odpoved in vsa opozorila pošljete pisno in dokazljivo.
Po Obligacijskem zakoniku (589. člen) mora najemodajalec med najemom stvar vzdrževati in po potrebi popravljati; najemnik mu mora o potrebnih popravilih sporočiti brez nepotrebnega odlašanja. Stroške drobnih popravil zaradi običajne rabe nosi najemnik. Če je najemnik stroške vzdrževanja plačal namesto najemodajalca, mu jih ta povrne. Če najemodajalec popravila ne izvede, lahko najemnik po 597. členu OZ zahteva odpravo napake v primernem roku ali znižanje najemnine, po neuspešnem dodatnem roku pa odstopi od pogodbe ali zahteva nižjo najemnino, v vsakem primeru pa lahko zahteva povračilo škode. Če popravila v precejšnji meri in dalj časa ovirajo rabo prostora, lahko po 590. členu odstopi od pogodbe ali zahteva sorazmerno znižanje najemnine.
Če najemnik najemodajalca o napaki ali nevarnosti ne obvesti, izgubi pravico do povračila škode, ki mu zaradi tega nastane, in odgovarja za škodo, ki zaradi tega nastane najemodajalcu (596. člen OZ). Zato vsako napako ali nevarnost javite takoj in pisno.
Pri novih pogodbah po Obligacijskem zakoniku (605. člen) sme najemnik, če ni drugače dogovorjeno, dati prostor v podnajem, vendar le, če s tem ne prizadene škode najemodajalcu; če je zanj potrebno dovoljenje najemodajalca, ga sme ta odkloniti samo iz utemeljenih razlogov (606. člen). Če je najemnik na prostoru izvedel spremembe, ga mora ob vrnitvi vrniti v stanju, v kakršnem ga je dobil (604. člen, četrti odstavek). Podnajem in prezidave zato vedno uredite v pogodbi.
Najemna pogodba
Način plačevanja najemnine za najem pisarne običajno določita najemodajalec in najemnik s pogodbo, če pa tega ne storita velja, da mora najemnik najemnino plačevati v rokih, ki jih določa pogodba, sicer pa v rokih, ki so običajni v kraju, kjer mu je bila stvar izročena (602. člen OZ). Če ni drugačnega dogovora ali običaja in je prostor dan v najem za eno leto ali več, se najemnina po Obligacijskem zakoniku plačuje polletno, pri krajšem najemu pa po izteku časa najema. Zato rok plačila vedno zapišite v pogodbo, običajno kot plačilo vnaprej do določenega dne v mesecu.
Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, odpoveduje pa se sodno. Na podlagi take odpovedi preneha najemno razmerje s potekom odpovednega roka, ki je določen v tej najemni pogodbi, ne sme pa biti krajši od enega leta (to pravilo velja le za pogodbe, sklenjene pred 19. junijem 2021, in temelji na prejšnjem ZPSPP). Dober pravnik, ki svetuje najemodajalcu, bo zato slednjemu raje priporočil, da z najemnikom podpiše pogodbo za določen čas, saj v tem primeru ne bo obremenjen s sorazmerno dolgim odpovednim rokom enega leta.
Najemodajalcu, ki ima možnost skleniti najemno razmerje z drugim najemnikom pod ugodnejšimi pogoji, kot jih ima dogovorjene s trenutnim najemnikom, namreč enoletni odpovedni rok zagotovo ne bo najbolj dišal. Po drugi strani je za najemnike večinoma ugodneje, da imajo z najemodajalci podpisane najemne pogodbe za nedoločen čas, saj vedo, da bodo lahko tudi v primeru odpovedi s strani najemodajalca zakonito zasedali poslovni prostor vsaj še eno leto po odpovedi najemne pogodbe.
V nekaterih primerih lahko najemodajalec pogodbo odpove brez odpovednega roka. Po Obligacijskem zakoniku to velja, če najemnik tudi po opominu uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali njenim namenom ali zanemarja vzdrževanje in grozi precejšnja škoda (601. člen), ter če najemnik ne plača najemnine niti v 15 dneh, odkar jo je najemodajalec zahteval (603. člen); pogodba pa ostane v veljavi, če najemnik dolžno najemnino plača, preden mu je odpoved sporočena. Razlog »najemodajalec sam potrebuje prostor« v OZ ne obstaja.
Pasti oddajanja nepremičnin
Za najemnike s pogodbami za določen čas je pomembna informacija, da se po 615. členu Obligacijskega zakonika šteje, da je sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas z enakimi pogoji kot prejšnja, če najemnik po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa temu ne nasprotuje. Pri starejših pogodbah, ki jih še ureja ZPSPP, je bil po navedbah strani za to predviden enomesečni rok za sodni predlog za izpraznitev; ta rok primarno ni preverjen.
Na to pravno past morajo biti pozorni predvsem najemodajalci, njihova neaktivnost jim namreč lahko škodi, saj bodo v primeru, če bodo zamudili enomesečni rok za sodno odpoved najemne pogodbe, svoj status poslabšali s tem, da bodo postali »le« najemodajalci, ki so z najemnikom podpisali pogodbo za nedoločen čas.
Najem poslovnega prostora po novem (od junija 2021)
Za najemne pogodbe, sklenjene od 19. junija 2021 dalje, torej ne velja več enoletni odpovedni rok niti obvezna sodna odpoved. Stranki lahko odpovedni rok in način prenehanja pogodbe določita prosto, kolikor toliko v mejah splošnih pravil Obligacijskega zakonika o najemni pogodbi. Priporočljivo je, da najemodajalec in najemnik odpovedne roke, razloge za odpoved in druge pomembne pogoje čim bolj natančno zapišeta že v sami pogodbi, saj se v nasprotnem primeru uporabijo splošna, manj prilagojena pravila OZ.
Mnoge najemnike poslovnih prostorov zanima tudi, kaj se zgodi v primeru, če lastnik (najemodajalec) poslovne prostore med trajanjem najemne pogodbe proda. V tem primeru je potrebno vedeti, da najem ne preneha, novi lastnik poslovnega prostora pa vstopi na mesto prejšnjega najemodajalca; od najemnika ne more zahtevati izpraznitve pred potekom časa, za katerega je bil najem dogovorjen, če pa trajanje ni določeno, ne pred iztekom odpovednega roka, prejšnji lastnik pa za obveznosti iz najema odgovarja kot solidarni porok (610. člen OZ).
Kaj velja po Obligacijskem zakoniku, če pogodba molči
Pri pogodbah, sklenjenih od 19. junija 2021 dalje, najem ureja predvsem Obligacijski zakonik (587. do 618. člen). Večina pravil je dispozitivnih, zato jih lahko stranki spremenita s pogodbo. Če pa pogodba o čem molči, veljajo naslednja pravila.
| Vprašanje | Privzeto pravilo | Člen OZ |
|---|---|---|
| Rok plačila najemnine | po pogodbi ali običaju; sicer polletno pri najemu za eno leto ali več, pri krajšem najemu po izteku časa | 602 |
| Odpovedni rok pri nedoločenem času | osem dni, ne ob neprimernem času | 616 |
| Neplačana najemnina | odpoved možna, če najemnik ne plača v 15 dneh od zahteve | 603 |
| Podnajem | dovoljen, če ne prizadene škode najemodajalcu | 605, 606 |
| Prodaja prostora | novi lastnik vstopi v pogodbo | 610 |
| Uporaba po izteku pogodbe | nova pogodba za nedoločen čas pod enakimi pogoji, če najemodajalec ne nasprotuje | 615 |
Besedilo zakonika je v Uradnem listu RS (prečiščeno besedilo; poznejše spremembe preverite).
Če potrebujete le poslovni naslov ali prostor za sestanke po urah, si poglejte najem pri virtualni pisarni.
Pogosta vprašanja
Ali za novo najemno pogodbo za poslovni prostor še velja enoletni odpovedni rok?
Ne, če je pogodba sklenjena po 19. juniju 2021. Odpovedni rok si stranki takrat določita prosto v pogodbi. Če ga ne določita, po 616. členu OZ pri pogodbi za nedoločen čas velja osemdnevni odpovedni rok, odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času. ZPSPP, ki je zahteval sodno odpoved in najmanj enoletni rok, za nove pogodbe ne velja več.
Kaj se zgodi, če najemodajalec med najemom proda poslovni prostor?
Najem ne preneha. Novi lastnik vstopi na mesto prejšnjega najemodajalca in ne more zahtevati izpraznitve pred potekom dogovorjenega časa oziroma odpovednega roka; prejšnji lastnik pa je za obveznosti iz najema solidarni porok. Najemnik lahko ob prodaji pogodbo odpove ob spoštovanju zakonitih odpovednih rokov.
Kateri predpis danes ureja najem poslovnih prostorov?
Za pogodbe, sklenjene po juniju 2021, predvsem Obligacijski zakonik (587.–618. člen); starejše pogodbe pa še vedno ureja ZPSPP.
Kolikšen je odpovedni rok najemne pogodbe za poslovni prostor, če ga pogodba ne določa?
Pri pogodbi za nedoločen čas, sklenjeni po 19. juniju 2021, velja po Obligacijskem zakoniku osemdnevni odpovedni rok, odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času. Zato je smiselno rok vedno dogovoriti v pogodbi.
Ali sme najemnik prostor dati v podnajem?
Če ni drugače dogovorjeno, da, vendar le če s tem ne prizadene škode najemodajalcu. Kadar je potrebno dovoljenje najemodajalca, ga sme ta odkloniti samo iz utemeljenih razlogov. Pogodba lahko podnajem tudi prepove.
Kdaj lahko najemodajalec odpove najem, ker najemnik ne plačuje najemnine?
Če najemnik najemnine ne plača niti v 15 dneh, odkar jo je najemodajalec zahteval. Pogodba pa ostane v veljavi, če najemnik dolžno najemnino plača, preden mu je odpoved sporočena.
