Pravni vidiki najema poslovnega prostora

Velika večina manjših podjetjih in samostojnih podjetnikov si ne more privoščiti, da bi za svojo dejavnost kupila lastne poslovne prostore. Posledica tega dejstva je, da poslovne prostore vzamejo v najem za določen oziroma za nedoločen čas.
Pravni vidiki najema poslovnega prostora

Pravni vidiki najema poslovnega prostora

V časih, ko se marsikatera gospodarska panoga nahaja v recesiji, ki zapoveduje previdno ravnanje z denarjem, je pomembno opozoriti na nekatere pravne pasti, na katere morajo paziti tako najemodajalci kot tudi najemniki ob sklepanju najemne pogodbe za poslovni prostor, da jim najemno razmerje ne bi povzročalo nepotrebnih stroškov.

Najem poslovnega prostora

Najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov ureja zakon, ki ima že dolgo brado, saj je z manjšimi dopolnitvami v veljavi že vse od leta 1974, kar pa ne pomeni, da je slab, saj se kar dobro prilagaja poslovni realnosti 20. stoletja.

V skladu z zakonom nastane najemno razmerje s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, ki pa mora biti sklenjena v pisni obliki, sicer ne velja. Zanimivo je, da sodna praksa šteje, da se da najemno pogodbo odpovedati tudi na brezobličen način – torej ustno.

Če med najemnim razmerjem nastane potreba, da se v poslovnem prostoru izvrši kakšno popravilo, ki bremeni najemodajalca, mu mora najemnik to brez odlašanja sporočiti in mu omogočiti za to popravilo razumen rok, denimo dva ali tri tedne. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, pa zakon najemnika precej zaščiti: v tem primeru lahko namreč najemnik popravilo izvrši sam in od najemodajalca zahteva povračilo stroškov za tako popravilo, ki jih sme pobotati tudi z najemnino.

Če bi se morda odločil, da popravila ne želi izvesti, lahko celo odstopi od pogodbe. V obeh primerih ima možnost, da od najemodajalca zahteva tudi odškodnino za škodo, ki jo je utrpel zaradi najemodajalčeve opustitve ukrepanja.

Nima pa zato najemnik pravice prezidati poslovnih prostorov ali jih oddajati v podnajem brez dovoljenja najemodajalca, razen v primeru, če si je tako pravico zagotovil v najemni pogodbi.

Najemna pogodba

Način plačevanja najemnine običajno določita najemodajalec in najemnik s pogodbo, če pa tega ne storita velja, da mora najemnik najemodajalcu plačevati najemnino vnaprej in to najkasneje do petega v mesecu. To konkretno pomeni, da mora najemnik najemodajalcu plačati najemnino za poslovni prostor za mesec marec najkasneje do 5. marca.

Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, odpoveduje pa se sodno. Na podlagi take odpovedi preneha najemno razmerje s potekom odpovednega roka, ki je določen v tej najemni pogodbi, ne sme pa biti krajši od enega leta! Dober pravnik, ki svetuje najemodajalcu, bo zato slednjemu raje priporočil, da z najemnikom podpiše pogodbo za določen čas, saj v tem primeru ne bo obremenjen s sorazmerno dolgim odpovednim rokom enega leta.

Najemodajalcu, ki ima možnost skleniti najemno razmerje z drugim najemnikom pod ugodnejšimi pogoji, kot jih ima dogovorjene s trenutnim najemnikom, namreč enoletni odpovedni rok zagotovo ne bo najbolj dišal. Po drugi strani je za najemnike večinoma ugodneje, da imajo z najemodajalci podpisane najemne pogodbe za nedoločen čas, saj vedo, da bodo lahko tudi v primeru odpovedi s strani najemodajalca zakonito zasedali poslovni prostor vsaj še eno leto po odpovedi najemne pogodbe.

V nekaterih primerih lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnih prostorov ob vsakem času, neodvisno od zgoraj omenjenih določil, in sicer, če najemnik uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali malomarno, če zamuja s plačilom najemnine in če najemodajalec sam potrebuje poslovni prostor.

Pasti oddajanja nepremičnin

Za tiste najemnike, ki imajo z najemodajalci podpisane pogodbe za določen čas, pa bo dobrodošla informacija, da se lahko šteje, da je taka pogodba obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa pri pristojnem sodišču ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora.

Na to pravno past morajo biti pozorni predvsem najemodajalci, njihova neaktivnost jim namreč lahko škodi, saj bodo v primeru, če bodo zamudili enomesečni rok za sodno odpoved najemne pogodbe, svoj status poslabšali s tem, da bodo postali »le« najemodajalci, ki so z najemnikom podpisali pogodbo za nedoločen čas.

Mnoge najemnike poslovnih prostorov zanima tudi, kaj se zgodi v primeru, če lastnik (najemodajalec) poslovne prostore med trajanjem najemne pogodbe proda. V tem primeru je potrebno vedeti, da najem ne preneha, najemniku pa se položaj vsaj kratkoročno zaradi tega ne sme poslabšati, saj novi lastnik poslovnega prostora vstopi na mesto prejšnjega lastnika.

Morda vas zanima tudi sorodna vsebina
Delavnica: Optimizacija spletnih strani – povzpnite se višje na Googlu!

Delavnica: Optimizacija spletnih strani – povzpnite se višje na Googlu!

Klasična trgovina z odličnimi izdelki in nizkimi cenami ni vredna veliko, če se nahaja na odročni lokaciji, kjer je nihče ne obišče. Podobno velja za spletne strani in spletne trgovine. Če vas obiskovalci ne najdejo, potem tudi nakupa ne morejo opraviti. Zato je tu optimizacija spletnih strani oziroma z drugimi besedami: Kako biti na Googlu višje od konkurence.

Preberite več >>

Osebno svetovanje s področja podjetništva

Osebno svetovanje s področja podjetništva

Ste pred ustanovitvijo podjetja, a imate premalo informacij? Ne veste, kateri stroški so povezani z ustanovitvijo? Je za vas bolj primeren s.p. ali d.o.o.? Kako je z obdavčitvijo podjetja? Se vam splača postati normirani s.p.? Kako je s popoldanskim s.p.? Vabljeni na osebno svetovanje s področja podjetništva Preberite več >>

MP delavnica: Kadrovski in drugi pravni vidiki poslovanja podjetja

MP delavnica: Kadrovski in drugi pravni vidiki poslovanja podjetja

Je vaš posel v vzponu in boste zaposlovali? Morda vaše podjetje že sedaj sestavlja številčna ekipa in se zavedate, da ste s kadrovskimi evidencami nekoliko odlašali? Poleg tega se vam glede poslovanja vašega podjetja še vedno porajajo vprašanja glede pogodb, kako varovati poslovne skrivnosti ali kako odpovedati delovno razmerje? Pred vami je izobraževanje, kjer izveste odgovore ravno na takšna in podobna vprašanja! Preberite več >>

Pravno svetovanje

Pravno svetovanje

Imate v svojem podjetju težave pri sestavljanju in pregledu pogodb? Niste prepričani, če so pogoji uporabe na vaši spletni strani ustrezni? Bi radi izboljšali pogodbo o zaposlitvi, poslovodenju ali ostale pogodbe? Imate težave s kršenjem blagovne znamke? Rešitev je pravno svetovanje. Preberite več >>


Kako pridobiti sredstva za financiranje stratupa?

Kako pridobiti sredstva za financiranje stratupa?

Da bi lahko vaša podjetniška ideja zaživela, morate vanjo praviloma vložiti določeno vsoto začetnih sredstev. Kateri so možni viri za pridobitev teh sredstev? Preberite več >>

Skrivnosti uspešnih vodij

Skrivnosti uspešnih vodij

Zadovoljstvo v službi temelji na kvaliteti odnosa med zaposlenimi in šefi. V današnjem času, ko smo vsi neprestano v pogonu, nekateri vodilni ne vedo, kako zagotoviti pozitivne službene izkušnje in zadovoljstvo zaposlenih. Pri tem vam lahko pomagajo naslednji nasveti. Preberite več >>

S triki do uspešnejšega poslovnega in zasebnega življenja

S triki do uspešnejšega poslovnega in zasebnega življenja

O nasvetih izkušenega poslovneža Nelsona Wanga za povečanje produktivnosti smo na našem podjetniškem portalu že pisali, tokrat pa vam predstavljamo tudi nekaj njegovih trikov, s katerimi boste izboljšali predvsem kvaliteto svojega življenja. Preberite več >>

Video: Mladi podjetniki, vas ne jemljejo resno?

Video: Mladi podjetniki, vas ne jemljejo resno?

Patrick Bet-David je s svojo podjetniško potjo začel že pri starosti 10 let. Kot begunski otrok iz družine, ki si je le stežka privoščila karkoli, je o tedaj zelo priljubljeni igralni konzoli Super Nintendo lahko le sanjal. Toda odločil se je da bo ukrepal in stvari je vzel v svoje roke. Preberite več >>

Nasvet: kako se čim bolj učinkovito mrežiti na dogodkih

Nasvet: kako se čim bolj učinkovito mrežiti na dogodkih

Dogodkov se udeležujemo iz različnih vzrokov. Pridobivanja kontaktov, priložnosti za razcvet svojega posla, iskanja novih kadrov ali pa zgolj zato, ker želimo prisotne spomniti na našo prisotnost v poslovnem svetu. Preberite več >>

12 nasvetov za boljši spanec

12 nasvetov za boljši spanec

Zaradi neskončnih možnosti, ki jih ponuja tehnologija, se nam zdi, da ima dan premalo ur, da bi opravili vse zadano in se tudi spočili. Žrtve takšnega načina življenja so naša telesa. Za vas smo pripravili 12 nasvetov za boljši spanec – z našo pomočjo boste bolje spali že danes. Preberite več >>

Oznake: , , , , , , , ,