Pravni vidiki najema poslovnega prostora

Velika večina manjših podjetjih in samostojnih podjetnikov si ne more privoščiti, da bi za svojo dejavnost kupila lastne poslovne prostore. Posledica tega dejstva je, da poslovne prostore vzamejo v najem za določen oziroma za nedoločen čas.
Pravni vidiki najema poslovnega prostora

Pravni vidiki najema poslovnega prostora

V časih, ko se marsikatera gospodarska panoga nahaja v recesiji, ki zapoveduje previdno ravnanje z denarjem, je pomembno opozoriti na nekatere pravne pasti, na katere morajo paziti tako najemodajalci kot tudi najemniki ob sklepanju najemne pogodbe za poslovni prostor, da jim najemno razmerje ne bi povzročalo nepotrebnih stroškov.

Najem poslovnega prostora

Najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov ureja zakon, ki ima že dolgo brado, saj je z manjšimi dopolnitvami v veljavi že vse od leta 1974, kar pa ne pomeni, da je slab, saj se kar dobro prilagaja poslovni realnosti 20. stoletja.

V skladu z zakonom nastane najemno razmerje s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, ki pa mora biti sklenjena v pisni obliki, sicer ne velja. Zanimivo je, da sodna praksa šteje, da se da najemno pogodbo odpovedati tudi na brezobličen način – torej ustno.

Če med najemnim razmerjem nastane potreba, da se v poslovnem prostoru izvrši kakšno popravilo, ki bremeni najemodajalca, mu mora najemnik to brez odlašanja sporočiti in mu omogočiti za to popravilo razumen rok, denimo dva ali tri tedne. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, pa zakon najemnika precej zaščiti: v tem primeru lahko namreč najemnik popravilo izvrši sam in od najemodajalca zahteva povračilo stroškov za tako popravilo, ki jih sme pobotati tudi z najemnino.

Če bi se morda odločil, da popravila ne želi izvesti, lahko celo odstopi od pogodbe. V obeh primerih ima možnost, da od najemodajalca zahteva tudi odškodnino za škodo, ki jo je utrpel zaradi najemodajalčeve opustitve ukrepanja.

Nima pa zato najemnik pravice prezidati poslovnih prostorov ali jih oddajati v podnajem brez dovoljenja najemodajalca, razen v primeru, če si je tako pravico zagotovil v najemni pogodbi.

Najemna pogodba

Način plačevanja najemnine običajno določita najemodajalec in najemnik s pogodbo, če pa tega ne storita velja, da mora najemnik najemodajalcu plačevati najemnino vnaprej in to najkasneje do petega v mesecu. To konkretno pomeni, da mora najemnik najemodajalcu plačati najemnino za poslovni prostor za mesec marec najkasneje do 5. marca.

Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, odpoveduje pa se sodno. Na podlagi take odpovedi preneha najemno razmerje s potekom odpovednega roka, ki je določen v tej najemni pogodbi, ne sme pa biti krajši od enega leta! Dober pravnik, ki svetuje najemodajalcu, bo zato slednjemu raje priporočil, da z najemnikom podpiše pogodbo za določen čas, saj v tem primeru ne bo obremenjen s sorazmerno dolgim odpovednim rokom enega leta.

Najemodajalcu, ki ima možnost skleniti najemno razmerje z drugim najemnikom pod ugodnejšimi pogoji, kot jih ima dogovorjene s trenutnim najemnikom, namreč enoletni odpovedni rok zagotovo ne bo najbolj dišal. Po drugi strani je za najemnike večinoma ugodneje, da imajo z najemodajalci podpisane najemne pogodbe za nedoločen čas, saj vedo, da bodo lahko tudi v primeru odpovedi s strani najemodajalca zakonito zasedali poslovni prostor vsaj še eno leto po odpovedi najemne pogodbe.

V nekaterih primerih lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnih prostorov ob vsakem času, neodvisno od zgoraj omenjenih določil, in sicer, če najemnik uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali malomarno, če zamuja s plačilom najemnine in če najemodajalec sam potrebuje poslovni prostor.

Pasti oddajanja nepremičnin

Za tiste najemnike, ki imajo z najemodajalci podpisane pogodbe za določen čas, pa bo dobrodošla informacija, da se lahko šteje, da je taka pogodba obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa pri pristojnem sodišču ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora.

Na to pravno past morajo biti pozorni predvsem najemodajalci, njihova neaktivnost jim namreč lahko škodi, saj bodo v primeru, če bodo zamudili enomesečni rok za sodno odpoved najemne pogodbe, svoj status poslabšali s tem, da bodo postali »le« najemodajalci, ki so z najemnikom podpisali pogodbo za nedoločen čas.

Mnoge najemnike poslovnih prostorov zanima tudi, kaj se zgodi v primeru, če lastnik (najemodajalec) poslovne prostore med trajanjem najemne pogodbe proda. V tem primeru je potrebno vedeti, da najem ne preneha, najemniku pa se položaj vsaj kratkoročno zaradi tega ne sme poslabšati, saj novi lastnik poslovnega prostora vstopi na mesto prejšnjega lastnika.

Morda vas zanima tudi sorodna vsebina
MP delavnica: Kadrovski in drugi pravni vidiki poslovanja podjetja

MP delavnica: Kadrovski in drugi pravni vidiki poslovanja podjetja

Je vaš posel v vzponu in boste zaposlovali? Morda vaše podjetje že sedaj sestavlja številčna ekipa in se zavedate, da ste s kadrovskimi evidencami nekoliko odlašali? Poleg tega se vam glede poslovanja vašega podjetja še vedno porajajo vprašanja glede pogodb, kako varovati poslovne skrivnosti ali kako odpovedati delovno razmerje? Pred vami je izobraževanje, kjer izveste odgovore ravno na takšna in podobna vprašanja! Preberite več >>

Delavnica: Kako z email marketingom do vrhunskih rezultatov?

Delavnica: Kako z email marketingom do vrhunskih rezultatov?

Email je eden izmed najmočnejših marketinških kanalov za podjetja vseh velikosti, z enim od najnižjih cen na konverzijo in najvišjo stopnjo uspeha. Še vedno pa ga mnogi neuspešno izkoriščajo. Zato ti bomo na delavnici pokazali, kako zgradiš in maksimalno izkoristiš potencial svojih email baz. Preberite več >>

3-dnevna WordPress delavnica: postavi svojo spletno stran!

3-dnevna WordPress delavnica: postavi svojo spletno stran!

Pri prvih korakih v WordPressu vam bo priskočil na pomoč strokovnjak, ki je postavil že 250 spletnih strani! WordPress je najbolj popularen CMS (ang. content management system), saj obvladuje kar med 50 in 60 odstotkov tržnega deleža. Nameravate postaviti svojo spletno stran? Uporabljamo ga tudi za naš portal in ga toplo priporočamo! Preberite več >>

MP svetovanje

MP svetovanje

Ste pred ustanovitvijo podjetja, a imate premalo informacij? Ne veste, kateri stroški so povezani z ustanovitvijo? Je za vas bolj primeren s.p. ali d.o.o.? Kako je z obdavčitvijo podjetja? Se vam splača postati normirani s.p.? Kako je s popoldanskim s.p.? Vabljeni na individualno svetovanje. Preberite več >>

Pravno svetovanje

Pravno svetovanje

Imate v svojem podjetju težave pri sestavljanju in pregledu pogodb? Niste prepričani, če so pogoji uporabe na vaši spletni strani ustrezni? Bi radi izboljšali pogodbo o zaposlitvi, poslovodenju ali ostale pogodbe? Imate težave s kršenjem blagovne znamke? Rešitev je pravno svetovanje. Preberite več >>


Odgovor strokovnjaka: popoldanski s.p. in soglasje delodajalca

Odgovor strokovnjaka: popoldanski s.p. in soglasje delodajalca

V tokratni rubriki obravnavamo vprašanje stranke, ki jo je zanimalo, ali mora o odprtju popoldanskega s.p. obvestiti svojega delodajalca. Raziskali smo, kako je to področje urejeno v Zakonu o delovnih razmerjih.   Preberite več >>

Pogoji za odprtje turistične agencije

Pogoji za odprtje turistične agencije

Turizem je v zadnjem času v polnem razmahu. Ker gre za zelo dobičkonosno panogo, je tudi interes za odpiranje turističnih agencij vse večji, zato smo pregledali kakšni so pogoji za odprtje turistične agencije. Preberite več >>

Ali za opravljanje vaše dejavnosti potrebujete uporabno dovoljenje?

Ali za opravljanje vaše dejavnosti potrebujete uporabno dovoljenje?

Poslovni prostor, v katerem se bo opravljala dejavnost, oziroma objekt v katerem je poslovni prostor, mora praviloma imeti uporabno dovoljenje. V članku tokrat pojasnujemo v kakšnih primerih in pri kakšnih dejavnostih se uporabno dovoljenje zahteva in kdaj ga ni potrebno pridobiti.   Preberite več >>

“V lastnem poslu lahko izraziš vso svojo kreativnost”

“V lastnem poslu lahko izraziš vso svojo kreativnost”

Polfinalistki letošnjega izbora Mladi podjetnik leta 2018 Urška Klavžer in Katarina Vavpetič v teh dneh praznujeta drugo obletnico delovanja trgovine Pasja gajba. S kakovostno storitvijo, skrbnemu posvečanju pasjim kosmatincem in njihovim lastnikom ter dobrodelnostjo gradita uspešno zgodbo. Preberite več >>

Dopolnilna dejavnost na kmetiji kot možnost dodatnega zaslužka

Dopolnilna dejavnost na kmetiji kot možnost dodatnega zaslužka

Dopolnilna kmetijska dejavnost predstavlja vir dodatnega zaslužka in omogoča boljšo rabo proizvodnih zmogljivosti. Kot sekundarna dejavnost prispeva k boljši izrabi pridelkov iz osnovne kmetijske in gozdarske dejavnosti. Preberite več >>

Oznake: , , , , , , , ,
Iskanje
↓ Pomagamo vam pri rasti ↓

3-dnevna WordPress delavnica: postavi svojo spletno stran!

22.01.2019 od 16:00 do 19:00
3-dnevna WordPress delavnica: postavi svojo spletno stran!

Pri prvih korakih v WordPressu vam bo priskočil na pomoč strokovnjak, ki je postavil že 250 spletnih strani! WordPress je najbolj popularen CMS (ang. content management system), saj obvladuje kar med 50 in 60 odstotkov tržnega deleža. Nameravate postaviti svojo spletno stran? Uporabljamo ga tudi za naš portal in ga toplo priporočamo!
Preberite več >>

Trendi digitalnega marketinga 2019

13.02.2019 od 14:00 do 19:00
Trendi digitalnega marketinga 2019

Pridružite se nam na predavanju Trendi digitalnega marketinga 2019 in spoznajte napredne tehnike in uporabne trike s ključnih področij digitalnega marketinga - od spletne analitike in družabnih omrežij do mobilnega marketinga, optimizacije prodajnega lijaka ter izboljšanja uporabniške izkušnje. Če iščete napredno znanje, kako na spletu prodati več, tega predavanja ne smete zamuditi.
Preberite več >>

MP delavnica: Kadrovski in drugi pravni vidiki poslovanja podjetja

20.02.2019 od 9:00 do 13:00
MP delavnica: Kadrovski in drugi pravni vidiki poslovanja podjetja

Je vaš posel v vzponu in boste zaposlovali? Morda vaše podjetje že sedaj sestavlja številčna ekipa in se zavedate, da ste s kadrovskimi evidencami nekoliko odlašali? Poleg tega se vam glede poslovanja vašega podjetja še vedno porajajo vprašanja glede pogodb, kako varovati poslovne skrivnosti ali kako odpovedati delovno razmerje? Pred vami je izobraževanje, kjer izveste odgovore ravno na takšna in podobna vprašanja!
Preberite več >>

Vse za podjetje